Война нервов на рынке жилья: Продавцы и покупатели смотрят, кто дрогнет первым

Многие россияне надеялись, что после отмены массовых программ льготной ипотеки с 1 июля 2024 года, цены на недвижимость в стране резко пойдут вниз на фоне высокой ключевой ставки. Ведь кто готов брать ипотеку под 25% годовых? Самые смелые прогнозисты даже предсказывали скорый обвал рынка на 20-40%. Однако прошло уже более двух месяцев, и пока ничего подобного не наблюдается – цены на новостройки лишь приостановили свой безудержный рост, но никак не рухнули вниз. Зато на рынке наметилась другая тенденция – стало быстрее дорожать вторичное жилье.

По мнению некоторых экспертов, не исключено, что в перспективе оно даже догонит новостройки.

За август цены на вторичные квартиры в крупных городах в среднем выросли на 1%, в то время как новостройки подорожали на 0,4%, в некоторых крупных городах эта динамика еще заметнее. Такие данные содержатся в исследовании ситуации в 70 российских городах от «Мира квартир». Больше всего в августе цены на вторичку выросли в Краснодаре (5,6% до 6,8 млн руб.), Воронеже (5,5% до 5,6 млн руб.) и Новосибирске (4,4% до 6,4 млн руб.)

Правда, в Санкт-Петербурге и Подмосковье цены на вторичное жилье действительно снизились - на 1,8% до средних 11,3 млн руб. и на 2,8%, до 8,3 млн руб. соответственно. Зато в Ленинградской области и самой Москве также был зафиксирован небольшой рост - на 1,3% (до 5,9 млн руб.) и на 0,2% (до 20 млн руб.)

Как считают аналитики, массовое снижение цен на рынке — это слишком «болезненная мера», и участники рынка сделают все, чтобы ее избежать. Даже обвал спроса на ипотеку на 40-60%, а по некоторым позициям и на 90% в июле, не убеждает застройщиков сделать дисконт. Возможен разве что компромиссный сценарий - снижение темпов роста цен на жилье до отметок ниже инфляции. Что касается вторичного рынка, здесь цены, вероятней всего, будут расти. Все потому, что именно в этот сектор перетечет спрос на фоне отмены массовой льготной ипотеки и ужесточения требований к госпрограммам.

Профессор кафедры «Финансовый контроль и казначейское дело» Финансового университета Любовь Гусарова считает, что цены на вторичное жилье могут быстро практически сравняться с новостройками. По ее мнению, недвижимость начнет дешеветь не раньше 2025-2026 годов, да и то, только при условии, что сохранится высокая ключевая ставка, спрос упадет, а предложение не изменится.

Член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков в своем Telegram-канале высказал мнение, что до конце этого года цены на российском рынке недвижимости с вероятностью примерно в 75% останутся на нынешнем уровне, еще 25% за то, что они пойдут вверх. Вероятность того, что цены все же начнут снижаться, конечно, есть, но в рамках нескольких процентов. Так что надеяться на обвал рынка в ближайшие несколько лет россиянам, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, точно не советуют.

- С одной стороны, потенциал роста на вторичном рынке создается завышенными ценами на первичном, - рассказал «СП» Константин Барсуков. - Потому что это нонсенс, неготовый товар не должен строить дороже, чем готовый. Но есть нюанс, о котором многие забывают. Новостройки не просто так стоят дороже. Банки и застройщики даже сегодня предлагают условия, которые на вторичном рынке невозможны. Это покупка в рассрочку, траншевые ипотеки, ипотека с низкой ставкой, субсидирование ставок. Эти нюансы обязательно должны учитываться. Поэтому в лоб заявлять, что раз льготной ипотеки нет, вторичка начнет расти, не совсем справедливо.

«СП»: Но в августе все крупные агентства зафиксировали рост цен на вторичную недвижимость в стране, о чем это говорит?

- Сами по себе колебания в полпроцента в ту или иную сторону не так значимы. Но в данной ситуации они могут являться сигналом. У нас все аналитики смотрят на цены в объявлениях, а не на цены в сделках. Учитывая, что было много завышенных цен, по идее, средний показатель должен сейчас снижаться. И определенное снижение было. Тот факт, что цена в объявлениях сейчас перестала снижаться, а, наоборот, наметились показатели роста, может быть тонким сигналом к началу роста цены.

«СП»: В чем причины роста цен на вторичную недвижимость?

- Продавцы боятся, что, если сейчас продадут недвижимость, деньги обесценятся, и они не успеют себе ничего купить взамен. И, может быть, эти страхи не так уж необоснованы. Продавцы не хотят снижать цены на свои объекты и готовы уйти в аренду, если не найдут покупателя по своей цене. Но и покупатели не спешат расставаться с деньгами, они ведь помнят, какие цены были еще несколько лет назад.

Вопрос в том, чья позиция психологически сильнее. На мой взгляд, у продавца. Они ориентируются на новостройки, цены на которые не только не падают, но и хотят расти на 4-5% в год. Это тянет цены вторички вверх. Если стоимость новостроек растет даже без ставок по льготной ипотеке, почему продавцы вторичной недвижимости должны снижать свои цены?

А дальше продавец видит цены в магазине, инфляцию, обесценивание рубля, стоимость автомобилей, и отказывается «за копейки» продавать свою квартиру. Он лучше уйдет с рынка, и продаст квартиру потом, чем делать скидку.

«СП»: Значит, цены на вторичное жилье все-таки будут расти?

- Потенциал роста цен достаточно велик. Сегодня мы находимся не в той ситуации, когда не знаем, будут цены на недвижимость расти или нет. Мы в ситуации, когда вопрос стоит лишь о том, когда они будут расти.

У нас есть задел, чтобы цены достаточно долго оставались на текущем уровне. Но я не очень верю, что нас ждет повторение 2016-2019 годов, когда три года цены оставались практически на одном уровне. Думаю, рост отыграется быстрее, но это может произойти как в конце этого года, так и к весне или даже в конце следующего года. Что значат нынешние колебания цен мы поймем в октябре. Этот месяц станет станет первой отсечкой и покажет, что нас ждет в конце этого года.