2 февраля 2018, РИА Недвижимость

Как разменять квартиру с максимальной выгодой

Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт "РИА Недвижимость" узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях. Каждый при своем
Конечно, идеальным вариантом было бы разменять квартиру без всяких доплат и радостно разъехаться каждому в свое жилье. Но все опрошенные эксперты предупреждают, что это будет совсем непросто и придется чем-то поступиться (районом, качеством дома и квартиры).
Так, руководитель офиса "Новогиреево" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Юлия Антясова уверена, что разменять трехкомнатную "хрущевку" на две "однушки" в том же районе Москвы будет нереально.
"Сейчас 6,5-7 миллионов рублей — это максимально возможная цена для такой квартиры в районах на окраинах, а однокомнатная стоит от 4,8 миллиона рублей. Соответственно, остается 2,2 миллиона рублей, на которые можно купить или комнату в том же районе (при необходимости сохранить локацию), или "однушку" в "хрущевке" в области, или новостройку в новой Москве или Подмосковье", — говорит она.
В свою очередь ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин добавляет, что средний бюджет продажи трехкомнатной квартиры в Москве составляет 9,85 миллиона рублей.
Если ориентироваться не на минимальные цены, а на более частые предложения, то потенциально "трешку" можно разменять на одну однокомнатную квартиру и одну двухкомнатную. Но это будут в основном квартиры в старых домах 1970-х годов постройки, с малым метражом квартир, рассуждает он. По мнению Лунина, если смотреть на более новые серии домов, к примеру, улучшенные панельные серии, то, скорей всего, получится приобрести только одну двухкомнатную. Были б деньги
Конечно, если люди при размене готовы доплатить, то многие проблемы решаются сами собой и возможность выбора значительно расширяется. "В последнее время чаще всего продавцы прибегают к приобретению квартир с привлечением ипотеки. Во-первых, многие хотят остаться проживать в своем районе Москвы, при этом улучшив жилищные условия. Во-вторых, понижение ипотечной ставки ключевыми банками, также влияет на принятия решения. В-третьих, каждый хочет приобрести объект недвижимости не только с точки зрения улучшения его качественных характеристик, но и с точки зрения эстетики, например, наличие хорошего ремонта квартиры и ее меблировка", — говорит эксперт "Азбуки Жилья".
По его словам, доплата относится к одному из самых распространённых вариантов при размене: либо, когда вы доплачиваете и расширяете жилищную площадь, либо, когда вам доплачивают, и вы получаете меньшую площадь и доплату. В первом случае, такой вариант чаще возможен при рождении детей. Меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Во втором случае, двухкомнатную квартиру на однокомнатную, чаще меняют пенсионеры, так как содержать такую площадь, нет возможности, либо они нуждаются в деньгах.
Вообще, в каждом случае есть огромное количество нюансов по каждой такой квартире. Район, качество дома, год постройки, метраж и еще масса факторов ценообразования. Но, как считает эксперт из "Миэль", например, квартиру в сталинском доме можно разменять достаточно свободно и при достаточно небольшой доплате, во всех остальных случаях вопрос лишь в том, сколько вы готовы доплатить. Нюансы оформления
При осуществлении размена, конечно, встает вопрос оформления, так как здесь проводится целая цепочка сделок и процесс значительно усложняется. Все эксперты сходятся в том, что лучше оформлять такие сделки договором купли-продажи. Хотя в некоторых случаях имеет место быть и договор мены. "Вообще, договоры мены сейчас встречаются редко — и в основном, когда люди боятся вступать в денежные отношения", — говорит Антясова.
По ее словам, при выборе мены важно понимать, что это влечет за собой гораздо более серьезные последствия, чем приобретение квартиры по договору купли-продажи. Если предположить, что была некая цепочка мен, в которой участвовали 10 собственников, то если хотя бы в одной сделке будет найдено что-то "нехорошее", позволяющее ее оспорить, то разрушена будет вся эта цепочка, всем участникам сделки придется восстанавливать статус-кво, возвращаясь в старое жилье.
"А вот решение жилищного вопроса через обычную альтернативную сделку позволяет на каждую квартиру заключать отдельный договор. И даже если предположить, что сделка будет оспорена, это коснется только одного покупателя и одного продавца. Остальные участники цепочки вообще никак не затрагиваются", — объясняет эксперт из "Миэль".
"Последний раз с договором мены мы сталкивались в нашей практике более 10 лет назад", — вспоминает управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
По ее мнению, на сегодняшний день этот способ продажи практически изжил себя, абсолютное большинство сделок проходит по традиционной схеме с заключением договора купли-продажи, когда продавец получает за жилье деньги и только потом покупает на них другую недвижимость. Вместе с тем, эксперт из "Метриума" отмечает как минимум два случая, когда договор мены объективно имеет право на существование. Первый — ситуация, когда супруги разводятся и имеют в собственности несколько квартир. К примеру, каждый из них владеет по 1/2 доле в трехкомнатной "хрущевке", при этом есть еще одна "однушка", оформленная на супруга-супругу еще до брака. При разводе в таких случаях чаще всего заключается договор мены, когда1/2 доля в трешке меняется на "однушку".
Вторая распространенная ситуация, когда используется договор мены, это деление наследства. Например, сын получил от родителей дачу, а его сестра квартиру. Нередко дети решают обменяться наследством, заключая как раз договор мены. Однако, как показывает статистика, подобные сделки в итоге могут быть расторгнуты, причем порой даже через несколько лет. Например, кто-то из наследников решит, что обмен был неравноценным и стоимость, скажем, дачи куда меньше квартиры. Суд часто встает на сторону истца, которому для обоснования требований нужно всего лишь сделать оценку собственности, предупреждает Литинецкая.
Мария Литинецкая Миэль Дом и сад
Оставить комментарий

Главное по темам

Выбираем постельное белье за четыре шага

Вчера, 19:27

5 причин плохой естественной вентиляции в квартире

16 февраля 2018

Маленькая спальня: как хранить в ней вещи

16 февраля 2018

Что нужно знать про удобную гардеробную

15 февраля 2018

Советы, которые продлят жизнь стиральной машины

14 февраля 2018

Видеоновости

Статьи

Дизайнеры порвали Штаты в лоскуты

Американская мода больше не может быть скучной

Умер «целитель» с голосами в голове

Ушел из жизни знаменитый в 1990-е годы «целитель» Аллан Чумак

«Чем чуднее, тем моднее»: как мода стала некрасивой

Почему модники оскорбляют хороший вкус и когда это кончится

«Проиграешь — перестану любить»

Современные дети живут в условиях если не материального изобилия, то уж точно достатка.

Россияне уходят от алиментов

Доля разводов последние годы стабильно превышает половину от заключенных браков. Так, если сопоставить данные Росстата, то окажется, что в 2016 году распалось 61,7% браков (заключено всего 985 тыс. браков…

Фоторепортажи