Принимаем новостройку: как выявить недоделки

Каждый покупатель квартиры в новостройке должен знать, что у него есть право получить в собственность качественное, практичное жильё с прописанными в договоре и реализованными отделкой и коммуникациями.

Если же эти условия не были выполнены, вы можете требовать от компании-застройщика устранения недоделок. Ни в коем случае не подписывайте акт приёмки квартиры в новостройке без полного технического осмотра!

Принять квартиру — это не просто осмотреть окна и двери, проверить их на прочность и убедиться в наличии горячей и холодной воды. Всё сложнее.

Давайте посмотрим, как выявить недостатки и оговорить их устранение при приёмке квартиры в новостройке.

Приёмка квартиры в новостройке: стены

Штукатурка на стены вашей новой квартиры должна быть нанесена с отклонением не более 3 мм на один метр длины (не более 15 мм на всю длину) для жилья экономкласса (стандартный уровень отделки), с отклонением не более 11 мм для высококачественной отделки и 2 мм — для улучшенной отделки (эти стандарты прописаны в СНиП 3.04.01-87).

Стяжка не должна иметь выбоин, вздутий и трещин. В противном случае вам необходимо составить акт нарушений (акт дефектов) при приёмке квартиры в новостройке и обязательно сделать это до подписания акта о приёмке-передаче.

Вы можете проверить дверные откосы, оконные откосы, пилястры, столбы и лузги. Все отклонения не должны превышать 4 мм на метр (простой формат), 2 мм (улучшенный) и 1 мм (для высококачественной) и до 10, 5 и 3 мм на всю длину соответственно. Можно предъявлять претензии, если на обоях есть следы клея, пузырьки, пятна, отслоения, пустоты, зазоры между полотнами.

Как узнать тип или уровень отделки квартиры в новостройке

Уровень отделки (простая, улучшенная или высококачественная) прописан в вашем договоре. Обычно делается это в самом начале, в пункте «Характеристика объекта», и начинается со слов: «Квартира передаётся дольщику с отделкой/без отделки…» Обычно этот тип прописан на все виды работ. При этом если в договоре написано «пластиковые окна», у вас есть право требовать чистые окна без царапин, сколов, с чистыми новыми ручками.

На фотографии ниже вы видите разные типы отделки: квартира под отделку, под чистовую отделку, с отделкой и с меблировкой. На московском рынке чаще всего встречается вариант под отделку, но всё же проверьте этот пункт в вашем договоре.

Статьи по теме С чего нужно начать ремонт в новостройке: советы экспертов Ремонт в новостройке: какие трудности вас ждут

Проверяем качество отделки пола в сданной квартире

Если на ламинате или любом другом материале пола есть пятна клея или краски, вы можете потребовать замены покрытия или устранения пятен. Можно предъявить претензии, если швы на плитке неодинаковой ширины и разного цвета. Общие параметры для отделки — не более 7 мм отклонения на всю поверхность или 1-1,5 мм на каждый метр.

Потолок, электричество и протечки: смотрим и записываем

Очень важно осмотреть потолок — качественно ли замазаны швы стыков (см. фото ниже), нет ли влажных пятен от протечек. С электрикой сложнее — нужно взять план разводки электрики, который есть в техпаспорте (он вам уже должен быть выдан), сравнить все размещённые розетки (или разъёмы для розеток). Обязательно проверьте ванную, кухню и радиаторы отопления на наличие протечек. Записывайте все выявленные нарушения и всё фотографируйте.

Маленьким электрическим прибором проверьте розетки, если они уже поставлены. Возьмите с собой мел, чтобы обводить недочёты и потом фотографировать. Можно также купить лазерный дальномер для измерения площади комнат и кривизны стен.

Процесс сдачи квартиры собственнику

Важно знать весь процесс сдачи квартиры дольщику (те есть вам, покупателю квартиру). Для начала застройщик получает декларацию о вводе многоквартирного здания в эксплуатацию. Это значит, что у здания есть все необходимые функции (лифт, пожаробезопасность и так далее), чтобы в нём могли жить люди. Затем получаются техпаспорта на все квартиры.

После этого весь дом с квартирами переходит на активный баланс компании, которая занимается эксплуатацией. Когда вас пригласят на осмотр, ни в коем случае не подписывайте акт приёмки-передачи сразу же (не путайте с актом осмотра, который на самом деле не имеет практической ценности). Очень важно, чтобы вы не попались на уловки о том, что на вас лично будут выписаны штрафы, если вы «не введёте квартиру в эксплуатацию» подписанием акта.

Если вас давно приглашали осмотреть квартиру (а вы были в другом городе, заняты), которая уже вас ждёт, проверьте дату в договоре — до какого числа должен быть подписан акт приёмки-передачи. Но обычно это уловки, которые позволяют застройщикам побыстрее сбросить квартиру с проблемами уже на вас — владельца. Кстати, осмотр должен вами проводиться не только внутри помещения, но и в подъезде — для выявления дефектов экстерьера (в том числе на лоджии и балконах).

После подписания акта приёмки будет уже гораздо сложнее добиться позитивного результата. Хотя по закону у вас есть несколько лет для выявления дефектов, лучше всё-таки это сделать сразу.

Как составить акт нарушений (акт дефектов)

Если вы обнаружили нарушения, вам нужно составить специальный дефектный акт. Для этого обратитесь к представителю застройщика (позвоните по телефону, придите в офис) и пригласите специалиста-оценщика. Заранее всё сфотографируйте, до его прихода. Затем специалист-оценщик должен подтвердить наличие всех описанных дефектов. Если они реальны, а наличие определённых недостающих деталей или отделки прописано в договоре, оценщик даёт задание подрядчику их устранить.

Помните, что в акте дефектов и нарушений также указывают не просто отсутствие газового котла или остекления на лоджии, но и возможный неточный размер квартиры. Если вы думаете, что она меньше, чем квадратура, за которую вы заплатили, произведите замеры. Кстати, убедитесь, что в техпаспорте прописаны размеры по внутренним стенам — по внешним вы замерить не сможете. Если разница большая (более чем на квадратный метр), вы можете записать это в акте нарушений.

Приёмка квартиры в новостройке с дефектами

Можно ли подписать акт приёмки-передачи квартиры с дефектами и при этом всё равно получить желаемое, например компенсацию? Конечно же, можно. Только сделать это надо до подписания акта. Вместо передачи оценщиком задания подрядчику устранить недостатки, вы можете попросить его составить акт о компенсации недочётов.

По сути, это тот же список, только с суммами в рублях. Кстати, составить акт по неисправности инженерного оборудования можно в течение трёх лет, а на строительные работы — пяти лет.