Почему россияне до сих пор живут в коммуналках
Потолки три метра, двери с бронзовыми ручками, парадный и черный входы — остатки былого великолепия до сих пор можно встретить в московских коммунальных квартирах. Но часто дорогой паркет закрыт дырявым линолеумом, сантехника ржавая, а с потолка сыплется штукатурка. Для многих коммуналок 50 лет без ремонта — обычное дело. Хуже всего, что жильцы часто оказываются ее заложниками — из такой квартиры трудно съехать, ведь надо как-то умудриться продать свою комнату.
Наследие СССР
Многие москвичи помнят, как после приватизации новые русские выкупали и расселяли коммуналки в центре Москвы. «Все самые ликвидные коммунальные квартиры были расселены в 1990-2000-х годах, — вспоминает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость». — Если в 90-х коммунальные квартиры занимали 30 процентов экспозиции на рынке "вторички" столицы, то к 2008 году их доля уменьшилась до 10 процентов, к 2013-му — до пяти процентов. Впоследствии она сократилась еще больше, и сейчас остались в основном неликвидные лоты».
Настоящая коммунальная квартира — это та, где собственники имеют разные лицевые счета, по которым платят за ЖКУ, а доли выделены в натуре. Некоторые коммуналки дожили до наших дней еще со времен СССР. Хотя и сейчас обычная квартира может превратиться в коммунальную — когда супруги, например, разводятся и становятся чужими людьми.
© Петр Ковалев / ТАСС«Сегодня в Москве коммунальные квартиры в основном расположены в хрущевках и домах сталинского периода, чаще пяти- и девятиэтажных, — рассказывает Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья». — Встречаются как приватизированные, так и неприватизированные коммуналки. Бывает частичная приватизация, когда несколько комнат оформлены в собственность, а остальные нет. В таких квартирах нередко имеются неотремонтированные места общего пользования. При этом комнаты, в которых проживают жильцы, могут находиться в очень хорошем состоянии. А бывает и наоборот».
Клошары и графиня
Иногда встречаются совершенно нестандартные московские коммуналки. Жители одной такой квартиры неожиданно для себя оказались обитателями элитного дома, после того как в начале 2000-х практически все жилье в нем раскупили богатые люди. Осталась одна нерасселенная квартира. Собственники комнат уже и не надеются, что их когда-нибудь «выкупят». Живут в своем роскошном подъезде, встречаются в лифте с соседями, среди которых есть и знаменитости.
«Насколько я знаю, действительно, еще остались коммунальные квартиры, расположенные в дорогих центральных районах, но это единичные случаи, — говорит Дмитрий Таганов. — Комнаты в их составе не пользуются спросом у покупателей, так как стоит такое жилье из-за престижности локации дорого в сравнении с такими же объектами в более бюджетных районах, а экспонируются они по большей части в устаревших домах, и никто не хочет переплачивать».
Иногда соседями в коммунальных квартирах оказываются люди из разных социальных слоев — почти как в фильме «Покровские ворота». Среди жителей коммуналок есть и бывшие сотрудники московских заводов, и представители столичной интеллигенции или богемы — тоже, как правило, из «бывших».
«Помню случай, расселяли мы коммуналки по адресу Фролов переулок — бывший доходный дом страхового общества "Россия". Само здание — портрет эпохи. И жильцы — один другого колоритнее, — вспоминает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость». — Среди старожилов была одна сильно пожилая дама по прозвищу Графиня — двоюродная племянница Шаляпина. Часто рассказывала, как и что ела в ресторанах: "Как вы в них сейчас питаетесь? Там же все такое невкусное…"
© Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»В ее комнате жило 18 кошек. Когда уже после расселения затеяли ремонт, выяснилось, что кошачий дух въелся даже в паркет! Его заменили, но запах все равно не ушел. Оказывается, пропитались даже деревянные перекрытия — а их куда денешь? Продав комнату, дама со своими подопечными переехала в хорошую двухкомнатную квартиру на Красных Воротах. Через некоторое время позвонила и пожаловалась: "Боже мой! Куда вы меня переселили?! Выхожу я сегодня утром в парадное (так она называла подъезд), и что я вижу?! Клошары пьют свое ужасное вино и смотрят на меня своими злыми глазами! И вы поселили меня в такой дом — какое бессердечие!"».
Какие и сколько?
Коммунальные квартиры в дорогих домах — это не редкость. Как отмечает Александр Лунин, большое количество таких объектов находится в Центральном административном округе — на Тверской улице и одноименном бульваре, на Арбате и Новом Арбате, в Хамовниках. В этих местах много коммунальных квартир, которые стоят не менее 20 миллионов рублей.
© Глеб Щелкунов / «Коммерсантъ»«Например, недавно за 32 миллиона рублей продавалась как раз такая квартира — на Гоголевском бульваре», — вспоминает эксперт. По его данным, стоимость комнат в московских коммунальных квартирах сейчас составляет от двух до шести миллионов рублей. Диапазон цен на квартиры гораздо шире — от 5 миллионов до 200-250 миллионов рублей. Цены зависят от района, площади и качества ремонта. В центре Москвы встречаются и особняки, которые тоже можно назвать коммунальной недвижимостью, потому что их продают две и более семей, владеющих долями.
Как сообщила Ольга Тихонова, руководитель одного из отделений «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самая дешевое предложение на «коммунальном» рынке — комната стоимостью 1,2 миллиона рублей и площадью 13,5 метра. Она расположена в трехкомнатной квартире на девятом этаже 12-этажного блочного дома в районе Бирюлево Восточное. А на Большой Дмитровке комната площадью 25 квадратных метров предлагается уже за 18,3 миллиона рублей, она является частью шестикомнатной квартиры на втором этаже пятиэтажного дома 1912 года постройки.
Попробуй продай
В коммуналках соседям приходится как-то уживаться друг с другом. Иногда отношения натянутые, иногда жильцы дружат. «Во многих коммуналках люди поддерживают добрососедские отношения. Недавно мы покупали комнату в восьмикомнатной коммунальной квартире в Сокольниках: все соседи очень приятные люди, практические с детства дружат. Две комнаты сдаются. Места общего пользования в идеальном состоянии. Хотя казалось бы — дом под снос», — рассказывает Александр Лунин.
Когда соседи не ладят, выходом может стать продажа доли. Но это не так просто сделать: комнаты в коммунальных квартирах продаются плохо, что подтверждают риелторы.
«Если брать ЦАО и сравнивать с количеством квартир коммунального заселения, продаваемых в 90-х годах, то сейчас из них осталось около десяти процентов. Не продаются они по разным причинам. Иногда бывает так, что одна-две комнаты заперты, и их владельцев найти невозможно. Бывает и такое, что в квартире проживают откровенно асоциальные элементы. И тогда невозможно не только продать квартиру, но и просто находиться в ней. Конечно, проживание на одной жилплощади совершенно разных людей — это сложно: проблемы бытового характера, споры о поддержании чистоты и так далее», — говорит Ольга Тихонова.
По ее словам, сделки в коммуналках иногда невозможны потому, что кто-то из собственников — часто уже очень пожилые люди — не хочет ничего менять в своей жизни. А если соседи отказываются продавать свою комнату, расселить квартиру невозможно. «Кроме того, мы сталкивались с ситуациями, когда хозяева сдают одну-две комнаты в коммунальной квартире в центре, а сами снимают на эти деньги жилье в спальном районе. Когда это становится образом жизни, уже нет смысла что-то менять», — добавляет эксперт.
Реновацию переживут
Московские власти пообещали, что в домах, которые расселят по программе реновации, все жители коммуналок получат отдельные квартиры. Но даже после этого коммуналки вряд ли окончательно исчезнут с рынка вторичного жилья. Хотя некоторые эксперты считают их вымирающим видом.
«Это динозавры рынка столичной недвижимости, и я предполагаю, что через какое-то время коммуналки исчезнут, так сказать, эволюционным путем. Какие-то дома будут снесены из-за того, что они перешли в категорию ветхого жилья. А какие-то коммунальные квартиры будут выкуплены. Жить в коммуналках в основном остаются пожилые люди, которые привыкли к этому месту и отказываются менять его. Однако вряд ли их наследники, представители молодого поколения, с другими приоритетами в плане выбора жилья, будут жить в комнатах коммунальных квартир — скорее всего, они продадут их», — говорит Дмитрий Таганов.
© Евгений Биятов / РИА Новости«Со временем дома ветшают, люди не вечны, наследство продается, программа реновации действует. Однако, на мой взгляд, пройдет еще немало лет, прежде чем понятие "коммунальная квартира" станет частью истории», — уверен Александр Лунин.
«Люди всегда будут разводиться, наследовать недвижимость, и иногда разделение лицевых счетов и превращение объекта в квартиру коммунального заселения — единственно возможный для семьи вариант», — добавляет Ольга Тихонова.
Так что полное исчезновение коммуналок с московского рынка маловероятно, а реновацию они уж точно переживут.