Как грамотно снять жилье: 10 правил

В 2018 году россияне набрали ипотечных кредитов на 3,013 трлн рублей — это в полтора раза больше, чем годом ранее. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее отмечала, что регулятор видит большой потенциал для развития этого рынка, а банк "ДОМ.РФ" прогнозирует снижение ипотечных ставок во втором полугодии 2019 года. Тем не менее многие россияне не могут или не хотят покупать жилье — для них выходом становится наем.

Объем общероссийского рынка съемного жилья в "ДОМ.РФ" оценивают в 241 млн кв. м, то есть около 7% жилищного фонда. При этом, по данным на 2018 год, в России арендуют квартиры 6,9 млн семей — больше, чем в 2017 году, когда таких домохозяйств было 5,7 млн.

Главными причинами, почему россияне выбирают аренду, эксперты назвали:

• отсутствие возможности купить жилье;
• желание жить самостоятельно — отдельно от родителей или родственников;
• улучшение условий жилья;
• переезд по профессиональной или семейной необходимости.

Мы поговорили с профессиональными участниками рынка и составили инструкцию, как грамотно снимать жилье.

Поиск квартиры

Как правило, люди почти сразу понимают, в каком районе хотят жить, сколько комнат им нужно и какую цену они готовы заплатить. А вот дальше начинается поиск компромиссов.

1. Не гонитесь за низкой ценой и красивыми фото

Первое, на что нужно обращать внимание при поиске квартиры, — стоимость и фото. В идеале фотографии должны давать полное представление обо всех помещениях в квартире. Если их нет — это плохой знак, так как на месте может ждать что угодно. Также оцените ремонт, количество мебели и чужих вещей. Стоит уточнить, заберут ли их, советует главред "Справочника" "Яндекс.Недвижимости" Марина Луговцева. Иначе хозяева могут использовать сдаваемую квартиру как склад или кладовую — готовы ли вы с этим мириться?

Еще стоит проверить подлинность фото — в этом поможет поиск по картинке. Нормально, если одна и та же квартира находится на разных сайтах. И совсем нет, если под одним и тем же фото меняются описания, адреса и контакты владельцев. Скорее всего, при звонке по такому объявлению вы услышите классическое, мол, эта квартира уже сдана, давайте подберем другую.

Если цена занижена, то это тоже может значить, что с квартирой что-то не так. Вариантов много — в "Яндекс.Недвижимости" назвали только некоторые неприятные сюрпризы, которые могут ждать арендатора:

• хозяева хотят иногда приезжать "пожить";
• к вам могут предъявлять очень много требований и выставить непомерный список правил проживания;
• возможно, квартира выставлена на продажу — придется терпеть просмотры потенциальных покупателей и, вероятно, искать через несколько месяцев новое жилье;
• проблемные соседи и многое другое.

На популярных сайтах средняя цена по району часто указана в самом объявлении. Также есть бесплатные онлайн-калькуляторы, которые дают общее представление об арендных ставках, напомнили специалисты портала Domofond.ru.

2. Читайте внимательно описание

С одной стороны, в нем могут быть особые требования к квартиросъемщикам, разрешения или, наоборот, запреты, объяснения по цене. Иногда описание может дать преставление не только о квартире, но и о хозяине еще до телефонного звонка и личной встречи.

С другой стороны, как и фото, эту информацию тоже стоит проверить. Владельцы и риелторы могут приукрасить действительность, и "10 минут пешком" до метро на самом деле окажутся "10 минутами по тропинке за гаражами".

Если вы нашли недостоверную информацию, не поленитесь нажать кнопку "Пожаловаться" в объявлении, чтобы модераторы после проверки могли заблокировать не только объявление, но и разместивший его аккаунт, призвали в Domofond.ru.

3. Не платите вперед

Предоплата за якобы "бронирование" квартиры — один из распространенных способов мошенничества.

"В последнее время нередки случаи, когда аферисты по телефону представляются риелторами известного агентства недвижимости, просят перевести предоплату за услуги на указанный ими счет, но, получив деньги, исчезают", — объяснила заместитель директора департамента аренды квартир компании "ИНКОМ-Недвижимость" Оксана Полякова.

4. Если привлекаете риелтора, заключайте договор

Вопрос "почему я вообще должен платить риелтору?" возникает, как правило, когда речь заходит о найме эконом-жилья. В этом сегменте риелтору оплачивают услуги после того, как заключен договор найма, и для нанимателя вся его работа действительно заключается в том, чтобы привести в квартиру, выдать типовой договор и получить за это несколько десятков тысяч рублей. Выглядит и правда несправедливо.

Требуйте заключения договора. Тогда риелтор будет обязан обеспечить прозрачность и безопасность сделки, проверить все документы владельца жилья. Также можно предусмотреть условие, что риелтор бесплатно найдет вам другой вариант, если с этим в ближайшее время что-то случится.

Квартиру можно снять и самостоятельно, но риелтора имеет смысл нанимать, если вы не хотите разбираться во всех тонкостях поиска и найма квартиры и тратить время на подбор вариантов. Кроме того, риелтор может быть полезен, если вы неопытный квартиросъемщик и в принципе плохо знаете город, отметили в "ИНКОМ-Недвижимости".

Будьте осторожны — не платите за так называемые информационные услуги. В лучшем случае вам просто дадут список телефонов с сайтов недвижимости, а обзванивать, общаться с хозяевами и проверять квартиру вам придется самим.

Осмотр квартиры

Казалось бы, вы нашли "квартиру мечты", но перед заселением еще нужно познакомиться с жильем — и не только с ним, кстати.

5. Оглядитесь в районе

Многие ориентируются на доступность общественного транспорта — близко ли метро или остановка автобуса. Но не стоит ограничиваться только этим критерием.

Попросите хозяина квартиры или риелтора провести небольшую экскурсию по району. Или просто осмотритесь сами — где магазины, чисто ли вокруг дома и у подъезда, кто гуляет по улицам — нравится ли вам встречающийся контингент.

6. Внимательно проверьте состояние жилья

В первую очередь оцените, насколько квартира соответствует тому, что вы видели на фото. Если действительность сильно отличается, это повод задуматься, нужно ли вам такое отношение.

Если состояние мебели заметно сразу, то есть детали, которым стоит уделить больше внимания.

1. Сантехника — убедитесь, не протекают ли краны и трубы, не шатаются ли они, работает ли слив — на кухне и в ванной. Если вы осматриваете квартиру зимой, не забудьте проверить батареи — достаточно ли они теплые.
2. Розетки, выключатели, свет — важно, работают ли они и в каком находятся состоянии.
3. Техника — если что-то не работает, это нужно показать хозяину квартиры и отметить позже в договоре.

Чтобы при выезде из квартиры ее хозяин не принял естественный износ предметов и помещения за ущерб, нужно максимально подробно описать состояние имущества, а еще лучше — сделать фото до заселения и при выезде, советуют в "ИНКОМ-Недвижимости".

7. Задавайте вопросы

Вообще осмотр — это знакомство не только с жильем, но и с его владельцем. Узнайте, давно ли человек сдает квартиру, почему съехали предыдущие жильцы, кто живет по соседству и куда обратиться за помощью при необходимости. Эксперты, кстати, советуют устраивать просмотр не днем, а вечером, когда большинство людей как раз возвращаются с работы и вы сможете оценить уровень окружающего шума.

Вас тоже могут спросить — откуда вы приехали, сколько вам лет, кем и где работаете. Это нормальные вопросы — наймодатель хочет понять, кто заселится в квартиру. Но не допускайте вмешательства в личную жизнь вопросами, например, о вероисповедании и планах на брак и детей.

Заселение

Даже если вам все понравилось, не спешите перевозить вещи в этот же день.

8. Убедитесь, что имеете дело с собственником

В вопросах собственности квартиры есть два важных момента.

Во-первых, проверьте, что человеку, с которым вы заключаете договор, действительно принадлежит эта квартира. Подтвердить это может либо свидетельство о собственности, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). При этом юристы напоминают, что свидетельство может оставаться на руках у бывшего владельца и после отчуждения собственности, так что лучше настаивать на выписке из ЕГРН. По ней, кстати, также можно проверить, не находится ли жилье под арестом, который ограничивает возможность хозяев им распоряжаться. Также такая проверка позволит избежать мошенников, которые сдают квартиры по поддельным документам или в субаренду без ведома хозяев.

Во-вторых, если собственников несколько (квартира в долевой или совместной собственности), то от каждого из них понадобится письменное согласие на сдачу жилья.

Естественно, сверьтесь, чтобы паспортные данные владельца жилья совпадали с информацией в выписке ЕГРН.

В "ИНКОМ-Недвижимости" дали совет квартиросъемщикам и покупателям — не доверять никаким копиям и принимать на рассмотрение только оригиналы всех документов.

9. Настаивайте на договоре

Всегда — даже если снимаете у родственников, друзей или знакомых. Договор — это гарантия и защита. Гарантия не оказаться однажды у запертой двери. Защита на случай появления неожиданных родственников или собственников, которые тоже хотят здесь жить.

Так что если вам предлагают подписать договор "как-нибудь потом" или вообще жить без него, то не рискуйте и отказывайтесь.

В "Яндекс.Недвижимости" напоминают, что если вы подписываете документ с частником, убедитесь, что это договор найма — именно он вам нужен. Договор аренды — это другой вид документа, в частности, он заключается, когда жилье снимает юридическое лицо.

В типовой вариант договора можно внести важные для обеих сторон пункты. Основные из них:

• паспортные данные обеих сторон;
• подробное описание предмета договора: адрес, метраж, кадастровый номер квартиры;
• срок действия — договор найма заключается максимум на пять лет.

Владельцы жилья часто предпочитают подписывать его только на 11 месяцев, мотивируя тем, что тогда не требуется государственная регистрация. На самом деле здесь есть юридическая тонкость. Закон не требует регистрировать именно договор найма, но он требует регистрировать обременения, которые возникают на основании этого договора, если он заключен на срок от года.

При этом, если вы заключаете договор на срок до года, то внимательно проверьте, прописано ли за вами преимущественное право перезаключить договор на новый срок, права на досрочное расторжение и проживание других временных жильцов.

• порядок оплаты — обязательно обговорите, будете ли вы отдавать деньги наличными или переводить на карту. Фиксируйте факт оплаты — либо распиской, либо выпиской из банка. При этом во втором случае в назначении перевода желательно указывать спецификацию договора;

Кроме того, обратите внимание на штрафные санкции за несвоевременную оплату, а также кто и как оплачивает коммунальные услуги. И не забудьте указать сумму, которую отдали при заселении, — как правило, это плата за первый месяц плюс страховой депозит. Часто потом депозит засчитывают в счет последнего месяца проживания, но это тоже нужно дополнительно уточнять в договоре.

• частота визитов хозяина квартиры — он должен приходить только по предварительной договоренности. Кстати, если вам отдают не все ключи от входной двери, объясняя поломкой одного из замков, то обязательно требуйте отремонтировать или заменить их;
• ремонт вещей — о нем тоже стоит договориться заранее, кто и в каких случаях должен будет чинить мебель или бытовые приборы;
• показания счетчиков — должны быть прописаны в договоре или приложении к нему вместе с описью имущества, о которой упоминалось выше;
• дополнительные проживающие — не забудьте, в договоре важно прописать всех, кто будет жить в квартире, так как вы несете за них ответственность. Также стоит обговорить и вопрос домашних животных — есть ли они у вас и собираетесь ли вы их заводить.

Особенное внимание уделите пунктам, где указываются условия досрочного расторжения договора, возможность поднимать арендную плату, запрет на субаренду, ответственность сторон за несоблюдение условий договора, посоветовали в Domofond.ru.

Выселение из квартиры

Если с проживанием все более или менее ясно — оплачивайте жилье и "коммуналку" и сообщайте владельцу о непредвиденных ситуациях. Иначе, когда вы решите выехать, могут возникнуть нюансы.

10. Заранее обговорите порядок выезда

В частности, заранее пропишите в договоре, в каком виде и за сколько вы должны уведомить наймодателя об отъезде. Для нанимателя главная трудность заключается в том, что собственник может не отдавать залог за квартиру. Размер залога и порядок его возврата необходимо прописать в договоре — тогда деньги можно будет вернуть через суд, предупредили в Domofond.ru.