Хрущевка у Кремля: как продать дешевую квартиру в дорогом районе

Хрущевки и брежневки, расположенные в традиционно дорогих локациях – например, в центре города, представляют собой неоднозначный продукт: с одной стороны они неудобны и давно устарели, с другой – локация делает их привлекательным объектом. Как, кому и за сколько можно продать такое жилье – об этом эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость". Минусы и подвохи Прежде, чем выставлять на продажу такую недвижимость, нужно разобраться, в чем именно она уступает более современным вариантам. Хрущевки в центре города – это специфический продукт, потому что собственника могут ждать неприятные сюрпризы с ветхими коммуникациями, протекающей крышей, продуваемыми окнами и прочее, объясняет управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. При этом собственнику нужно найти правильный подход к ремонту, отметили все опрошенные эксперты. Одна из ошибок при продаже квартиры в хрущевке, расположенной в центре города, это отсутствие предпродажной подготовки, объясняет Литинецкая. "На рынке нередко можно встретить квартиры, которые продают наследники после кончины родственников. И выставляются в продажи такие объекты с советскими стенками, телевизорами-ящиками, старой мебелью и ремонтом 40-летней давности", – уточняет она, и поясняет, что покупатели не хотят заниматься разбором хлама. Вовсе не обязательно делать ремонт – можно просто вывезти всю ненужную мебель, рекомендует Литинецкая. Ремонт вещь излишняя, соглашается с нею эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский. "В нашей практике был случай, когда продавали квартиру, доставшуюся по наследству", – вспоминает он. Продавцы решили немного ее освежить, но увлеклись, положили новый ламинат, переклеили обои, поставили бюджетную сантехнику. "В итоге 400 тысяч рублей, которые потратили на ремонт, превратились в 800 тысяч при продаже. Срок экспозиции увеличился. Продали, когда от общей стоимости отняли эти 800 тысяч", – рассказывает он. В таких местах продаются только адрес и стены, добавляет эксперт петербуржского агентства "Адвекс" Вячеслав Сорокин. "Риелторам известно, что ремонт увеличивает стоимость квартиры в самом лучшем случае на 70-50% от стоимости самого ремонта", – уточняет он. Однако отсутствием ремонта тоже не стоит злоупотреблять, отмечает Пайзанский, и в подтверждение рассказывает историю из практики. "Продавали квартиру в девятиэтажке на "Белорусской". Если к квартире применим термин "убитая", то конкретно эту квартиру убили, закопали, и она начала разлагаться", – рассказывает эксперт. Все было очень плохо. Цена была крайне низкая, звонков и просмотров было море. Но даже самые отчаянные выходили с просмотра в ужасе. Через полтора месяца таких злоключений у клиента начались панические настроения и депрессия. То он хотел сбросить цену до смехотворной, то вообще отказаться от продажи. Выбрали тактику ожидания. "Через несколько дней нашелся покупатель, которого ничего не смутило, сделка прошла, несмотря на сложную ситуацию, тараканов в квартире и сделки с разъездом на два адреса", – вспоминает Пайзанский. Кому продать "элитную хрущевку" Перед началом процесса продажи собственникам нужно хорошо представить себе тех, кто может стать новыми владельцами их квартиры. Покупатели жилья в элитных районах – в первую очередь те, кто может оценить и оплатить историческую и культурную ценность в локации, расположенных там домов, полагает руководитель офиса на "Фрунзенской" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольга Тихонова. Такие квартиры хотят купить люди, которые хотят жить в ЦАО, но при этом не могут себе позволить жилье в новостройке или доме сталинской постройки, отмечает Литинецкая. "Квартиры в хрущевках – это вынужденный вариант, когда у покупателей нет денег, но хочется жить в самом сердце столицы", – подчеркивает она. Поэтому ошибка собственника может быть в том, что он берет для расчета стоимости самый главный параметр: местоположение, рассуждает Сорокин. "Это же в центре! – говорит он сам себе и жене, – квартира в доме напротив стоит столько, а значит, и моя столько же!", – приводит он гипотетический пример. Здесь нужно учитывать класс окрестных домов, который может быть несоизмеримо выше, а значит, и равнять по нему цену не логично. Если у вас есть квартира в центре в хрущевке, то мы советуем продавать такие объекты сейчас, поскольку с каждым годом ликвидность подобного жилья падает, советует Литинецкая. "На рынок выходят миллениалы, имеющие совсем другое представление о комфортной недвижимости", – добавляет она. Миф о добавленной стоимости Часто продавцы старых квартир в центральных районах переоценивают свои объекты, полагая, что местоположение и историческая ценность дома добавляют ему стоимости, отмечают эксперты. Если это не дом прославленного купца или именитого архитектора, на длинную продажу полагаться не стоит, говорит Пайзанский. "Вряд ли найдется любитель панельной девятиэтажки, который готов заплатить за ветхую квартиру цену дома "с именем"", – поясняет он. Важной составляющей цены таких квартир являются видовые характеристики, именно они делают такие квартиры уникальными, и соответственно, дорогими, отмечает в свою очередь Тихонова. Например, большие видовые квартиры на Фрунзенской набережной – предмет спроса, который присутствует постоянно, их доля в представленных квартирах данной локации изначально невелика. И наоборот, квартиры большой площади, но неудачно расположенные, на низких этажах, имеющие линейную планировку, имеют пониженную ликвидность, и при прочих равных они не станут приоритетом для покупателя, рассуждает она. Литинецкая в свою очередь предлагает задуматься об аренде вместо продажи. "Однокомнатные квартиры в хрущевках в центре города сдаются за 45-55 тысяч в месяц. С точки зрения получения пассивного дохода, хрущевки – один из наиболее подходящих объектов, которые за счет свой низкой арендной ставки сдаются за считанные дни и приносят хорошую доходность, сравнимую со сдачей новостроек", - поясняет она. А в случае продажи средний срок экспозиции таких лотов составляет порядка 5-6 месяцев. Это больше, чем в среднем по вторичному рынку (2-3 месяца), - добавляет Литинецкая.