Карантин
Мода
Красота
Любовь
Звёзды
Еда
Психология
Фото
Тесты

Призрачный open space, или Свободная планировка как тотальный обман

Свободная планировка – это отличный способ экономии для застройщика и сомнительный бонус для покупателя, уверен руководитель агентства "Город" . Покупатель такого жилья просто выполнит часть работы за свой счет. Впрочем, это не повод отказываться от покупки такого объекта или паниковать, если вы его уже купили, просто к вопросу перепланировки придется подойти основательно.
Призрачный open space, или Свободная планировка как тотальный обман
Фото: РИА НедвижимостьРИА Недвижимость
Наша компания занимается согласованием перепланировок квартир уже 9 лет. За последнее время мы все чаще работаем с заказчиками, которые просят узаконить ряд изменений в квартире свободной планировки. C таким понятием встречаются покупатели квартир в новостройках, причем преподносится оно как неоспоримое преимущество.
На самом деле юридического понятия "свободная планировка" не существует. Это маркетинговый ход, подразумевающий жилое пространство без внутренних стен, в котором часто даже количество несущих опор сведено к минимуму.
Подобная формулировка дает массу преимуществ застройщику, но обо всем по порядку.
1:0 в пользу застройщика
При свободной планировке застройщик не тратит средства на перегородки и стены, часть из которых собственник мог бы сохранить и использовать при ремонте. На первый взгляд, это плюс – собственник сам может спроектировать и выстроить жилое пространство по-своему. Однако такие квартиры стоят столько же, сколько и квартиры с понятным делением на гостиную, спальню и кухню. В то время как застройщик существенно экономит на возведении такой недвижимости, повышая прибыльность проекта, а покупатели еще вынуждены планировать зонирование квартиры и затрачивать дополнительные средства.
2:0 в пользу застройщика
Поскольку квартира сдается в формате open space, то кадастровый инженер ставит на учет квартиры без вычета квадратных метров, которые занимают стены и перегородки. Таким образом, собственник сначала оплачивает дополнительные квадратные метры (согласно обмерам кадастрового инженера квартиры свободной планировки), а потом благополучно жертвует этой площадью на возведение стен. Поскольку площадь, занимаемая перегородками, не учитывается в общей площади квартиры – после ремонта собственник в любом случае получает квартиру меньшей площади, нежели он изначально приобрел.
3:0 в пользу застройщика
Свободная планировка обеспечивает риелторам легкие продажи, поскольку они могут обещать, что в квартире можно воплотить в жизнь "любые мечты" и создать "любую планировку на ваш вкус". К сожалению, это не так.
Подсказка в вопросе: "А где тогда собственник должен построить перегородки, и в соответствии с каким планом?". Покупатель квартиры должен оставить формат квартиры open space, то есть в том виде, в котором квартиры и была приобретена либо самостоятельно и за свой счет возвести стены в соответствии с проектом автора дома, в котором уже будут указан все помещения, включая кухню, санузлы, жилую, коридор и так далее.
И любое отклонение от этого плана является перепланировкой, которую требуется узаконить. Речь, конечно, не об опасных перепланировках с повреждением несущих конструкций, но и такое небольшое нарушение чревато проблемами для собственника, особенно при продаже квартиры.
Последняя сложность
Любые изменения в квартире свободной планировки крайне трудно согласовать. Дело в том, что помимо проекта и технического заключения собственник должен предоставить и технический паспорт БТИ с видом квартиры до изменений, которые будет вносить архитектор во время ремонта квартиры.
Если собственник квартиры вызывает к себе техника-инвентаризатора из БТИ, тот приезжает и замеряет фактически пустую квартиру, выдает техпаспорт БТИ без указания границ комнат и мокрых зон. Далее, cобственник с этим паспортом отправляется в Мосжилинспекцию и однозначно получает отказ, потому как, где бы в такой квартире собственник или дизайнер не разместили мокрые зоны, они в любом случае окажутся в зоне жилой комнаты, что запрещено законодательством. Мосжилинспекция должна видеть в этом техническом паспорте, что человек не переносит кухню в жилую зону.
Решить проблему можно следующим способом – первоначально обратиться в БТИ, чтобы в техпаспорт сотрудники именно этой инстанции внесли границы комнат и мокрых зон, произвели конкретизацию границ помещения. Для этого в БТИ собственник предоставляет проект автора дома, где указаны и кухни, санузлы и так далее. БТИ вносит изменения и выдает собственнику обновленный тех паспорт, и с ним собственник может пройти согласование в Мосжилинспекции.
Что делать тем, кто уже купил или в процессе покупки квартиры свободной перепланировки?
Один из понятных вариантов в данном случае – грамотная планировка. По оценкам экспертов, квартира с правильно проведенной и согласованной перепланировкой оценивается примерно на 5% выше своей среднерыночной стоимости. Таким образом, действительно ценным вложением будет обращение к дизайнеру или архитектору за помощью в разработке планировочного решения в соответствии с имеющейся на руках документацией по квартире. Важно искать и надежного партнера в вопросе согласования перепланировки.
Все вышеперечисленные факты – не повод отказываться от покупки квартир свободной планировки, а скорее дополнительная информация, которая поможет сделать правильный выбор.
Архитекторам нужен закон: как домостроительство снова сделать искусством