Проверено на себе
Звёзды
Психология
Еда
Счет
Любовь
Здоровье
Тесты
Красота

Где купить самое дешевое жилье в Петербурге

Рост цен на жилье усилил покупательский интерес к самому дешевому товару на рынке – комнатам. БН разбирался, какие варианты на петербургском рынке комнат смогут найти покупатели, которым не хватает денег на скромную студию.

Где купить самое дешевое жилье в Петербурге
Фото: Бюллетень НедвижимостиБюллетень Недвижимости

Цена входного билета на рынок новостроек Петербурга за год приблизилась к 2 млн руб.: теперь это минимальная цена за студию, при этом новоселья придется ждать пару лет. Альтернатива для нетерпеливого покупателя с 1,0-1,5 млн руб. на руках (и не желающего лезть в ипотеку) - рынок комнат Северной столицы.

Видео дня

Вышел из спячки

Все последние годы рынок комнат переживал спад. Если средние цены на вторичном рынке квартир на протяжении трех лет (до осени 2018-го) топтались на месте, то комнаты уверенно шли на снижение (минус 15% с весны 2015-го). Причина в дальнейшем падении спроса - покупатель предпочитал делать выбор в пользу квартиры-студии на котловане или на вторичке.

Но в этом году риэлторы стали фиксировать интересный тренд: на вторичном рынке ощутимо вырос спрос на комнаты, а сделки со студиями, наоборот, несколько сократились. Такое изменение покупательских пристрастий объясняется выросшими ценами, а также ужесточением условий ипотеки в начале года.

Оживление на рынке привело к тому, что и комнаты после долгого перерыва вышли из ценовой спячки. По данным Центра оценки и аналитики БН, за первое полугодие 2019-го средняя цена квадратного метра на комнатном рынке поднялась на 4,6% - с 90,4 тыс. руб. до 95 тыс. руб. При этом основной ценовой рост обеспечили комнаты в историческом центре, тогда как средние цены в спальных районах росли в рамках погрешности.

1,73 млн руб. (96,9 тыс. руб. за кв. м) - средняя стоимость комнаты в центральных районах Петербурга

1,44 млн руб. (91,4 тыс. руб. за кв. м) - средняя стоимость комнаты в спальных районах Петербурга

Явных лидеров ценового роста среди городских районов оказалось всего два - это Адмиралтейский (плюс 4,4% только за второй квартал) и Приморский (3,89%). В других районах комнаты дорожали не так активно, а в большинстве спальников средние цены вовсе падали - в Невском, Калининском, Красносельском и других (минус 1,5 - 2,0%). Как правило, минимальный рост цен характерен для комнат миниатюрной площади, менее 10 кв. м, а дорожают сильнее всех комнаты площадью свыше 22 квадратов в малонаселенных коммуналках.

Жизнь на миллион

Нижняя граница цен на петербургские комнаты сейчас проходит по отметке 800 тыс. руб. Все, что гораздо ниже этой планки, - как правило, либо невыделенные доли (не дающие права на проживание), либо какие-нибудь семиметровые бывшие кладовки, приспособленные предприимчивым собственником под "жилище".

Жилье с петербургской пропиской за скромную цену до миллиона рублей (60-70 тыс. руб. за кв. м) можно найти лишь в пригородных районах - это Колпино, Ломоносов, Петергоф, Кронштадт... Правда, нужно быть готовым к минимализму. В основном это будут 10-14-метровые варианты в трех-четырехкомнатных квартирах, в какой-нибудь типовой панельке советских времен. Отметим, что в пригородах за эту сумму вполне можно найти вариант и попросторней и даже с видом из окна на далекий Финский залив.

В спальных районах Петербурга предложения по такой цене в основном встречаются в приватизированных комнатах бывших общежитий. От классических коммуналок коридорного типа у таких объектов лишь одно отличие - на 38 комнат не одна уборная, как в известной песне классика, а целых три. А вот общая площадь таких муравейников может быть 200-300 квадратов, а в некоторых уникальных случаях и тысяча квадратов.

В историческом центре пристойных вариантов по цене до 1 млн руб. довольно мало. Встречаются лишь девяти-десятиметровые клетушки (112 - 120 тыс. руб. за кв. м) в многокомнатных коммуналках. Правда, с бонусами: в шаговой доступности станции метро "Садовая" или "Чкаловская", а высоченные потолки - 3,5 метра - будут слегка компенсировать крохотные размеры жилища.

От одного до двух

Бюджет покупки свыше 1 млн руб. значительно расширяет географию предложения комнат: в листингах появляются Красносельский, Калининский, Красногвардейский, Фрунзенский районы и прочие спальники. Правда, выбор 13-15-метровых комнат главным образом сконцентрирован в панельных пяти- и девятиэтажках советской эпохи. Один из явных минусов - кухня всего на 6 квадратов, где даже двум хозяйкам не разминуться.

В городских пригородах - Ломоносове, Петергофе, Пушкине - за 1,3 млн руб. уже можно приобрести комнаты вполне комфортного метража в 18 - 20 квадратов. Аналогичные варианты имеются в Красном Селе, на окраинах Невского района и т. д. При этом предложения просторных комнат отыскиваются не только в типовых домах, но даже в постройках последнего десятилетия. Но все такие варианты будет отличать не лучшая транспортная доступность - добираться до ближайшего метро на общественном транспорте придется не менее 20 минут.

Комнаты размером 17-18 квадратов в границах традиционных спальников и относительно близко от метро стартуют от 1,5-1,6 млн руб. По этой цене найдутся комнаты на любой вкус практически во всех районах города и всех типах домов - от кирпичных советских серий до сталинок. Если речь идет о пригородах вроде Колпино или Петергофа, то, помимо большого метража, собственник предложит свежий ремонт, меблировку и пр. Кроме того, всего один замечательный сосед. А в историческом центре за 1,6-1,7 млн руб. вполне можно подобрать просторную комнату в малонаселенной, трех- или четырехкомнатной, коммуналке неподалеку от метро "Чкаловская", "Площадь Александра Невского", "Технологический институт" и др.

Цены ближе к 2 млн руб. - это уже возможность приобрести совсем интересные варианты площадью свыше 22 кв. м в хорошем доме после капремонта и в престижных местах исторического центра. Но игра вряд ли стоит свеч: за такие деньги уже можно прицениваться к покупке отдельного жилья на рынке новостроек. А комнаты за два миллиона должны обладать какими-то совсем уж уникальными характеристиками (качественный дом, вид из окна, минимум соседей, хорошие перспективы расселения и т. д.).

Отметим, что за 2 млн руб. в листингах также появляется предложение миниатюрных "студий" в самом центре города - это бывшие 13-14-метровые комнаты с нелегальными "удобствами": индивидуальным санузлом и кухонным уголком. Но эксперты не устают повторять: это уже зона рискованных покупок. Большинство таких комнатных "апгрейдов" - незаконные перепланировки, и продать жилище впоследствии будет весьма проблематично.

Мнения экспертов

, руководитель межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург":

- Конкурентами комнат еще недавно выступали самые дешевые студии в закадье. Но у многих областных застройщиков оказался невысоким запас прочности - идет череда банкротств. Покупательский спрос с закадья активно перетекает в черту города, а здесь квартиру-студию дешевле 2 млн руб. уже не купить. Поэтому часть покупателей с самых дешевых сегментов новостроек переориентировались на рынок комнат - в диапазоне от миллиона рублей до двух вполне можно подобрать приличный вариант. Кроме того, среди приезжих всегда был значительный пласт покупателей, которые изначально ориентируются на проживание в историческом Петербурге - а это возможно только при покупке комнаты в коммуналке.

, генеральный директор АН "Бенуа":

- Спрос на комнаты усилился за счет тех, кому нужно покупать жилье прямо сейчас, но на отдельную квартиру не хватает. А ипотеку либо не получить, либо по разным причинам нет желания влезать в кредитные долги. Такие клиенты делают выбор в пользу комнат и, вероятно, дальше будут ждать лучших времен - большинство покупателей все равно рассматривают комнаты как временное жилье.

Полтора миллиона рублей - оптимальная планка для входа на комнатный рынок. За эти деньги вполне можно найти малонаселенную квартиру с небольшим количеством комнат. И с нормальным санузлом - не секрет, что во многих коммуналках исторического центра нет нормальной ванны, разве что какая-то выгородка на кухне.

Количество бывших комнат, переделанных в студии, заметно в предложении. Они есть даже в типовых панельных домах спальных районов. Но и покупатели становятся грамотными: многие уже в курсе, что, приобретая жилье с незаконной перепланировкой, в будущем можно столкнуться с проблемами.