За чей счет можно утеплить торцевую стену

Определяем масштаб бедствия

В этой ситуации многое зависит от того, какие конкретно работы нужно проводить на фасаде дома. Это может быть текущий ремонт, капитальный или стандартное устранение неисправностей отдельных частей фасада здания.

Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170 к перечню работ по текущему ремонту относятся герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Капитальный ремонт подразумевает ремонтно-строительные работы по восстановлению или замене элементов жилых зданий и утепление, в рамках которого предусмотрены работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением и наружных тамбуров.

К небольшим неисправностям фасада, которые УК обязана устранять в достаточно короткие сроки, относятся:

– утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением;

– отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению;

– нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах.

Все эти неполадки устраняются в короткий срок без напоминаний со стороны жильцов за счет средств, вносимых ежемесячно на текущее содержание общего имущества.

В Постановлении Правительства РФ № 290, которое определяет минимальный перечень работ и услуг в рамках содержания общего имущества, также говорится об обязанностях УК в отношении утепления фасада. Так, компании должны:

– проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;

– выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;

– устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Но следует понимать, что речь идет об устранении нарушений, которые привели к плохой теплоизоляции. Возведение же дополнительного утепления может трактоваться как услуга вне минимального перечня. Это всегда является предметом споров между жителями и УК.

На практике при проведении сложного текущего, а тем более капитального ремонта требуется организовывать общее собрание собственников, где оговариваются все нюансы.

Но прежде все‑таки следует посмотреть, на какое время назначен капитальный ремонт по региональной программе. Если на ближайшие годы, то лучше подождать.

– Если состояние фасада требует утепления и собственники выражают такое желание, то работы проводятся, – пояснили в региональном фонде.

Миллион причин

В случае, когда до капремонта еще далеко, можно организовывать общее собрание собственников жилья и поставить на нем вопрос о сборе дополнительных средств. Когда домом управляет ТСЖ, обычно проблем не возникает: жители собирают деньги, нанимают подрядчика, и он выполняет работы. С управляющими компаниями все гораздо сложнее. Жильцы дополнительные средства собирают неохотно. Это объяснимо, ведь УК и так обязана обеспечивать надлежащую теплоизоляцию.

Хорошо, если проблема визуально видна – плохо заделаны межпанельные швы, имеются значительные изъяны в кирпичной кладке, трещины, сколы. Тогда достаточно привлечь надзорные органы, например, жилищную инспекцию, которые обяжут УК привести фасад в порядок. В противном же случае понадобится провести не одну экспертизу, чтобы выявить причину промерзания и заставить компанию устранить ее. Как правило, такие вопросы решаются уже через судебные инстанции.

– Причины промерзания стен в квартирах могут быть разными: неправильный монтаж кладки, утеплителя, оседание каркаса здания, выветривание или намокание утеплителя, а также дефекты утеплителя межпанельных швов и так далее, – говорят в одной из компаний, занимающихся экспертизой. – В результате в помещениях устанавливаются крайне низкие температуры стен, выпадает конденсат, появляются плесень и гниль, отпадают обои. Следует отметить, что такие проблемы нередко встречаются не только в старых, но и в новых домах. Промерзание необязательно возникает на стенах, граничащих с улицей. Оно может появиться и на границе с подъездом, аркой или соседним помещением. Причины устанавливаются в том числе в процессе проведения тепловизионного обследования квартиры. Это основное техническое доказательство. Экспертное заключение наглядно демонстрирует нарушения. На его основании можно рекомендовать и методы устранения – утепление стен снаружи или изнутри.

Судиться или искать компромисс?

Если жители дома все же решают обойтись без судов и просто скинуться на дополнительное утепление, то действовать нужно так.

– Жильцы сначала обращаются в управляющую компанию, она привлекает сторонние организации, определяются перечень дополнительных работ по утеплению фасада или части фасада и их стоимость, – рассказывает директор одной из волгоградских УК Андрей Земцов. – Затем проводится общедомовое собрание, где собственники определяют источники финансирования, время, в течение которого нужно собрать деньги, и сумму с каждой квартиры, исходя из квадратуры.

Если 50 % собственников плюс один голос согласятся с дополнительным финансированием, вопрос считается решенным. Один из экземпляров протокола собрания отдают в УК, которая собирает деньги и выполняет работы.

Жители имеют право для проведения утепления фасада нанять стороннюю организацию. Но в этом случае придется самим организовывать весь процесс.

– Никаких особенных разрешений для утепления не требуется, дом – это общее имущество граждан, и они вольны сами им распоряжаться как хотят, – говорит спикер. – Конечно, в разумных пределах. Но сразу хочется предупредить: если речь идет об утеплении только двух торцевых стен, то вряд ли из этого что‑либо получится – те, кто живет в середине дома, не заинтересованы в оплате таких работ. На мой взгляд, провести утепление торцевого фасада здания довольно дорогое удовольствие. Это высотные работы, к тому же обязательно нужно будет делать проект. А перед этим еще и экспертизу провести, чтобы понять, с чем связано промерзание. Без проектно-сметной документации обойтись нельзя – речь идет об изменении облика фасада здания. Это не дешево и не быстро.

Можно пойти другим путем. Если на фасаде нет видимых нарушений – трещин, отколотой плитки и т. д., стоит попробовать утеплить квартиру изнутри.

– Так проще и эффективнее – каждый делает для себя, – считает Андрей Земцов. – При этом нужно обратить внимание на три вещи. Во-первых, посмотреть, не размещены ли на торце здания сплит-системы. При их установке пробивается стена и о герметизации редко кто задумывается. Остается пространство, через которое холодный воздух попадает в комнату. Поэтому прежде всего нужно заделать это отверстие. Второй момент: следует обратить внимание на окна и балконы – деревянные стеклопакеты заменить на пластиковые или произвести заклейку щелей. Хорошо помогают также увеличение количества секций у радиаторов отопления и дополнительное утепление стены изнутри при ремонте. В любом случае в ситуации с утеплением лучше искать компромиссные решения, нужно садиться и вести переговоры. Судиться тоже можно, но это долгая и муторная история.

Встречаются ситуации, когда жители утепляют стены снаружи, но точечно – только своей квартиры. Прежде чем это сделать, нужно заручиться официальным проектным решением и согласием соседей – понадобится не менее 2 / 3 голосов. В противном случае та же самая УК может через суд потребовать демонтажа незаконного утепления. На практике это происходит редко, но гораздо спокойнее, если все оформлено по правилам.

Ирина Марченко © Фото Кирилла Браги, Геннадия Гуляева