Как подобрать для себя идеальную квартиру

Что такое идеальная квартира? Скорее всего, универсального ответа на этот вопрос не существует: все мы разные, у всех различные вкусы, предпочтения и жизненные обстоятельства. Даже замок на берегу синего моря устроит далеко не всех.

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании "Строй Юг":

- Идеальная квартира - это микс из цены, локации, планировки, инфраструктуры и личных предпочтений.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК "Атлант":

- Покупатель всегда выбирает квартиру исходя из двух основных факторов: имеющегося бюджета и своего образа жизни, который во многом определяет требования к местоположению дома, числу комнат, планировкам и др.

Всё зависит от бюджета

Прежде всего необходимо определиться с бюджетом. Сколько денег вы готовы потратить на квартиру своей мечты? От этой суммы напрямую будут зависеть местоположение вашей будущей недвижимости и ее метраж.

В этом вопросе нужно быть реалистом. Не стоит замахиваться на квартиру, цена которой выше или на грани ваших возможностей. Если вы прекрасно осознаёте, что просторное жилье бизнес-класса в шаге от Невского проспекта вам не по карману, то не нужно травить себе душу красивыми картинками из объявлений. Присмотрите что-то попроще. Скорее всего, вы найдете хорошее жилье, но чуть пониже классом и в другой, менее дорогой локации. Ведь в противном случае, если что-то пойдет не так, вы рискуете серьезно потерять в качестве жизни. Пока не выплачен долг, придется отказываться от любых развлечений, поездок в отпуск и питаться одними макаронами.

От чего зависит стоимость жилья? Не только от его состояния и класса. В сумму входит и близость достопримечательностей и культурных ценностей, парков и мест развлечений, социальной инфраструктуры и транспорта. То есть условные Зимний дворец и Мариинский театр уже заложены в цену любой петербургской недвижимости (разумеется, в зависимости от расстояния до них). Серьезно повышает стоимость квадратных метров и расположение вблизи станций метро.

Поэтому неудивительно, что самыми дорогими в Петербурге являются Центральный и Петроградский районы, а самыми дешевыми - Красносельский и Колпинский. Средние цены по районам Петербурга можно увидеть в таблицах (см. ниже).

Где жить будем?

Когда с суммой покупки уже появилась какая-то ясность и определены доступные по деньгам районы, желательно остановиться на конкретной локации. Если не сузить параметры поиска - легко потеряться в огромной массе вариантов и так ничего и не выбрать, мечась между Парнасом и Красным Селом.

Ищите место, которое подходит вам больше всего. Например, хочется недорогое жилье с видом на Финский залив - смотрите недавние новостройки Красносельского района, расположенные на берегу нашего почти моря. Или обратите внимание на намыв Васильевского острова: там тоже представлено множество видовых вариантов, причем как на первичке, так и на вторичке.

Если хотите жить рядом с зеленой зоной, можно рассмотреть микрорайоны Каменка и Юнтолово в Приморском районе.

Мечтаете о недорогой квартирке в исторической части города? Поищите предложения за Обводным каналом - в северной части Фрунзенского или Невского районов. Эти варианты будут доступнее, чем жилье в самом центре.

Кстати, многие покупатели, улучающие свои жилищные условия, делают выбор в пользу того района, в котором проживают. Они к нему эмоционально привязаны, здесь для них всё знакомо - можно будет посещать привычные магазины, кафе и парки, не понадобится переводить детей в другую школу.

А вот если в погоне за более просторной квартирой приходится переезжать в другой район города или даже в область - новое место придется изучать с нуля, как бы примеряя на себя. Для начала необходимо ознакомиться с инфраструктурой. На магазины в сегодняшних реалиях обращать большое внимание смысла нет. В городе и ближайших пригородах их предостаточно - где бы вы ни выбрали квартиру, они всегда будут в шаговой доступности.

Гораздо важнее другие вопросы: далеко ли до метро или ж/д станции, где остановка общественного транспорта, удобны ли выезды из микрорайона, часто ли бывают пробки? Где находятся поликлиники, садики, школы, как до них добраться? Каково расстояние до вашей работы? Не стоит обходить вниманием и экологическую составляющую - много ли рядом зеленых зон, нет ли вредных предприятий.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

- Начинать выбор идеальной квартиры нужно со своих собственных предпочтений. Сначала определиться с местностью, с тем, насколько близко или далеко должно быть от центра, от дороги и общественного транспорта, какая вокруг инфраструктура. Важно при выборе любой квартиры посмотреть план строительства застройщиков, узнать по кадастровой карте, что за земля вокруг, кому она принадлежит, - возможно, это земля завода, и вас явно не порадует такое соседство.

Дарья Патрушева, директор ООО "Договор-Инвест":

- Насчет района - всё зависит от того, где вы чаще всего бываете и какой у вас ежедневный маршрут. Если работаете в центре мегаполиса, то покупка квартиры на окраине будет неверным решением. Если у вас есть хобби, например занятия спортом, то нужно на карте обрисовать возможные маршруты, как будете двигаться из одной точки в другую и т. д. Тем, у кого есть дети, желательно искать квартиру вблизи детского сада и школы, в шаговой доступности должны быть и поликлиники, аптеки, магазины продуктов. Это стоит учитывать и новоиспеченной семье, у которой дети пока только в планах.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании "Ойкумена":

- При выборе жилья хорошо бы подумать и о таком факторе, как его ликвидность. Ведь может случиться так, что эту квартиру вы потом захотите продать. Максимально ликвидные варианты расположены в пешей доступности от метро и/или в местах с удобным выездом в сторону центра города. При отсутствии метро в районе изучите, какие дома находятся близко от ж/д платформ или остановок общественного транспорта. Для Санкт-Петербурга оптимально, если ЖК находится в 10 - 20 минутах транспортом от метро. Хотя сейчас развивается удаленная работа на дому, для многих по-прежнему важен фактор транспортной доступности.

Новостройка или вторичка?

Еще совсем недавно главным критерием выбора между новостройкой или вторичкой была цена. Новостройки всегда стоили дешевле вторички. И на это есть причины: в жильё категории б/у можно вселиться практически сразу, в то время как на первичке приходится по нескольку лет ждать оплаченной жилплощади; не будем сбрасывать со счетов и риск недостроя.

Сегодня ситуация поменялась. Нет, риски по-прежнему существуют, и платить ожиданием тоже нужно. Но в некоторых локациях строящиеся объекты стали выводиться на рынок по ценам чуть ли не выше, чем соседняя вторичка: свое влияние оказали и льготная ипотека, и введение расчетов через счета эскроу. При этом покупатель не испугался завышенных ценников - главными факторами выбора в пользу новостроек стали современный уровень комфорта и созданная застройщиком удобная среда обитания. Тем более что и на вторичке риски тоже никто не отменял: страшилки про то, как некто лишился жилья, за которое заплатил своими кровными, основаны на реальных событиях.

Иван Мотохов, генеральный директор ГК "Атлант":

- Выбор между новостройкой и вторичным жильем обычно диктуется бюджетом: строящееся жилье традиционно стоит дешевле. Но в последнее время, с запуском льготной ипотеки, в некоторых районах мегаполисов образовался ценовой перекос - новостройки выводятся по ценам, сопоставимым с ценой вторичного жилья в локации или даже выше. В целом новые проекты интереснее типовой вторички советского периода за счет более продуманных планировок и проработанных мест общего пользования.

Роман Мирошников, исполнительный директор компании "Ойкумена":

- В большинстве новостроек, введенных в эксплуатацию один - три года назад, уже хорошо развита инфраструктура - в этом смысле такие кварталы мало чем отличаются от старых районов. А вот выбирая квартиру в старом доме (до 2000-х годов постройки), помните, что такая недвижимость со временем будет терять в стоимости. Особенно это касается старых панельных домов и хрущевок. Квартиры в них чаще всего тесные, с низкими потолками, маленькими кухнями, подъезды темные, без колясочных и консьержных. Это неустранимые недостатки таких домов, и их нельзя будет исправить даже с помощью самого навороченного ремонта. Современные же дома предлагают квартиры с улучшенными планировочными решениями, продуманными МОП, уютными дворами, спортплощадками и т. д.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

- Сейчас многие отдают предпочтение закрытым кварталам, которые можно встретить в современных ЖК. Для многих выражение "идеальная квартира" означает закрытый охраняемый квартал. На такой территории машина всегда под охраной, квартира под защитой, ребенка не страшно одного отпустить во двор - всё вокруг просматривается по камерам, на въезде и выезде сидят охранники. Внутри закрытого квартала застройщик старается обеспечить во дворе всё необходимое для комфортной прогулки: зеленый газон, свежепосаженные деревья (которые в будущем создадут тень), современную детскую площадку, спортивную площадку, скамейки для отдыха. Правда, за такой комфорт придется ежемесячно платить по отдельному пункту в квитанции - "охрана".

Смотрим квартиру

Часто будущий покупатель на просмотрах придает большое значение выполненному в квартире ремонту. В его глазах жилплощадь с хорошей отделкой выглядит более привлекательно, чем жилье сильно б/у или новостройка с голыми стенами. Однако брать квартиру только за ремонт точно не стоит.

Ремонт - дело наживное. Квартиру же нужно оценивать по ее площади, планировке, видам из окон, конструктивным особенностям и состоянию здания, состоянию коммуникаций, местоположению, имеющейся инфраструктуре. То есть по тем параметрам, на которые сами вы повлиять ну никак не сможете.

Для кого-то особенно важен вид из окна: работая на удаленке, можно в перерывах любоваться красивыми видами. Для кого-то решающим фактором для покупки станет закрытый зеленый двор - не страшно выпустить ребенка на прогулку. Кто-то готов закрыть глаза на не сильно привлекательный фасад здания ради школы прямо под самыми окнами, ведь до этого приходилось везти ребенка на учебу полчаса на машине.

Так что не зацикливайтесь на красоте обоев - вы их всё равно переклеите, - выбирайте квартиру по другим важным для вас параметрам.

Юрий Голышев, руководитель строительных проектов компании "Строй Юг":

- Если говорить об идеальной квартире с позиций специалиста по ремонту, то могу сказать следующее. Если у покупателя нет времени на ремонт - нужно срочно въехать, не на что снимать и негде жить в период ремонта, то стоит брать квартиру с готовым ремонтом или отделкой от застройщика. Когда вопрос переезда не стоит остро, то лучше выбирать квартиру без отделки и делать ее под себя. При выборе квартиры советую смотреть на ее геометрию, удобство планировки, возможность перепланировки, высоту потолков, качество инженерии и электрики, стеклопакеты.

Пандемия также поменяла реалии выбора. Люди хотят квартиры побольше, желательно с кабинетом для работы или хотя бы возможностью уединиться для зума или совещания. Сейчас большой спрос на рабочее пространство, организованное дома, а также на "фоновые" стены - оформленные для проведения удаленных совещаний и конференций: многим требуется хотя бы одна такая стена в квартире.

Эмоции тоже важны

Все знают: на одних эмоциях совершать покупки категорически нельзя. Важно охладить собственный пыл, оценить ситуацию и трезво взвесить за и против. Однако совсем игнорировать свои ощущения тоже не следует. Бывает, по всем параметрам дом подходит, но не лежит душа к этому месту, и всё тут. Не стоит наступать себе на горло: скорее всего, жить на новом месте придется долгие годы, поэтому есть смысл поискать что-то другое.

Один мой знакомый долго не мог выбрать квартиру, после просмотров решительно отметал все варианты. Понять, почему они ему не подходят, было невозможно. Наконец попалась квартира с окнами на большой и шумный проспект - она-то и оказалась той самой жилплощадью, которую он так долго и мучительно искал. Оказывается, чтобы чувствовать себя комфортно, приятелю нужно было ощущать связь с большим городом, с его энергией, движением. Квартирки с видами на тихие дворики вызывали у него лишь отторжение. А разобраться в себе сразу он не смог.

Анатолий Карпухин, генеральный директор агентства "Анавика: Недвижимость":

- При определении потребностей стоит осознать свои ценности. В моей работе встречаются случаи, когда клиент готов заплатить любые деньги за дом или квартиру, которая ему пришлась по душе. Почему? Всё дело в ценности жилья, которая определяется не суммой сделки, а состоянием души и совпадением потребностей. Именно ваше удобство определяет ценность. Если объект для вас ценен (до работы рукой подать, круглосуточный магазин на первом этаже, все друзья и родственники живут в этом районе), имеет смысл даже чуть переплатить, а не гоняться за самыми дешевыми вариантами. Ведь вы покупаете себе не просто место для ночлега, а счастье, на котором точно не стоит экономить.

Таблица 1. Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга и его пригородам. Вторичный рынок

Район студии и 1ккв 2ккв 3ккв тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м Адмиралтейский 7 626 220 643 12 150 186 367 16 911 189 340 Василеостровский 7 674 211 781 13 082 202 811 16 936 183 578 Выборгский 6 154 171 382 10 091 161 121 14 185 150 750 Калининский 6 210 179 515 9 134 153 522 12 035 151 096 Кировский 4 871 153 582 7 725 147 384 8 883 131 477 Красногвардейский 5 403 162 241 7 945 148 509 10 879 139 363 Красносельский 5 259 150 198 7 909 138 954 11 069 134 488 Московский 6 359 188 620 10 779 174 164 19 711 182 525 Невский 5 628 169 747 8 799 157 298 10 634 140 077 Петроградский 12 026 286 650 20 892 272 124 31 793 264 499 Приморский 6 208 182 394 10 462 172 987 13 837 161 934 Фрунзенский 6 710 183 140 8 737 158 438 10 718 144 875 Центральный 8 104 232 642 16 077 221 342 19 555 200 808 Всеволожский 4 303 137 590 6 254 111 932 7 963 103 312 Колпинский 4 220 128 003 5 722 109 834 7 598 103 453 Кронштадтский 5 049 143 854 5 616 116 127 7 402 106 444 Курортный 6 097 159 429 8 959 154 554 11 358 151 268 Петродворцовый 4 377 128 263 6 259 116 306 9 139 109 174 Пушкинский 4 955 139 077 7 412 127 259 10 127 122 027

Таблица 2. Средние цены предложения по районам Санкт-Петербурга и его пригородам. Первичный рынок

Район студии и 1ккв 2ккв 3ккв тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м Адмиралтейский 8 150 222 939 14 047 201 643 21 074 230 442 Василеостровский 6 633 210 651 10 918 169 060 15 561 156 801 Выборгский 6 106 165 769 9 826 162 763 14 046 160 866 Калининский 7 060 147 642 12 752 156 923 15 907 172 243 Кировский 7 841 223 769 10 638 205 212 15 759 205 914 Красногвардейский 5 141 150 863 8 463 147 144 11 625 146 296 Красносельский 5 209 154 106 8 722 146 599 13 085 145 259 Московский 6 365 173 063 10 276 167 726 14 913 182 308 Невский 5 037 151 613 8 572 147 477 11 273 156 414 Петроградский 14 029 321 754 23 972 312 854 34 416 322 794 Приморский 6 049 172 418 9 469 168 478 13 920 170 443 Фрунзенский 7 783 205 261 11 168 182 559 16 200 180 204 Центральный 14 463 294 595 25 498 313 268 29 409 271 137 Всеволожский 4 103 119 134 5 934 109 730 7 656 108 365 Колпинский 4 394 130 279 7 238 127 177 9 594 125 620 Кронштадтский 4 658 182 518 9 509 180 959 н / д н / д Курортный 5 412 145 982 6 420 115 304 8 916 108 601 Петродворцовый 4 690 126 202 6 632 121 839 10 789 134 831 Пушкинский 4 571 114 678 6 638 112 010 8 211 108 927

Источник: Центр оценки и аналитики BN.ru

Полные отчеты об общих тенденциях на рынке жилья Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.