За сколько сегодня можно купить комнату в петербургской коммуналке

Интерес к комнатам вновь начал расти. Несмотря на то что коммуналки – это физически и морально устаревшее жилье, спрос на них, как и цены, в этом году уверенно движется вверх.

Мария Бент, главный аналитик Центра оценки и аналитики BN.ru:

- За II квартал 2021 года средняя цена предложения комнат веросла очень существенно - на 11,3% (это 12853 руб. с квадратного метра). И к началу июляа составила 126,6 тыс. руб. за кв. м, это 2,24 млн за комнату. Для сравнения: за аналогичный период прошлогог года рост составил всего 0,26%

Динамика средней цены предложения комнат в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Динамика средней цены предложения комнат по местоположению в Санкт-Петербурге, руб./кв. м

Средние цены предложения по районам Петербурга

Район I кв. 2021г. II кв. 2021г. Изменение за квартал тыс. руб. руб./кв. м тыс. руб. руб./кв. м Адмиралтейский 2 068 115 252 2 398 125 439 8,84% Василеостровский 2 129 118 192 2 293 127 995 8,29% Выборгский 1 642 111 136 1 777 116 790 5,09% Калининский 1 715 112 496 1 755 115 829 2,96% Кировский 1 719 106 809 1 851 117 680 10,18% Красногвардейский 1 612 108 591 1 705 114 550 5,49% Красносельский 1 526 99 197 1 628 103 749 4,59% Московский 1 770 113 437 1 933 118 163 4,17% Невский 1 680 107 303 1 832 114 031 6,27% Петроградский 2 200 119 054 3 289 147 627 24,00% Приморский 1 712 120 284 2 032 128 899 7,16% Фрунзенский 1 849 121 552 1 919 126 870 4,38% Центральный 2 243 119 077 2 531 128 372 7,81% Всеволожский 1 123 79 149 1 339 87 182 10,15% Колпинский 1 228 85 299 1 369 90 931 6,60% Кронштадтский 1 508 95 321 1 575 100 183 5,10% Курортный 1 569 98 826 1 611 98 918 0,09% Петродворцовый 1 442 89 845 1 598 99 901 11,19% Пушкинский 1 591 102 008 1 963 119 824 17,46%

Как видно из наших данных, значительнее всего комнаты подорожали в Петроградском районе (+24,0%), где и так ценник один из самых высоких в городе.

Самые небольшие изменения показал Курортный район (+0,09%).

Полный отчет об общих тенденциях на рынке комнат Санкт-Петербурга вы можете заказать через свой личный кабинет.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН "Бенуа":

- Спрос на комнаты в 2021 году остается очень высоким. В июне 2021 года мы в агентстве недвижимости "Бенуа" зафиксировали спрос на комнаты на 10% больше, чем в мае 2021 года.

Объяснение простое: ближайший конкурент комнат - студии - сильно вырос в цене, те, кто не успел (или не захотел) купить студию в новостройке, предпочли приобрести комнату в коммуналке.

Комната в коммуналке является демократичной альтернативой студии для тех, кто не хочет влезать в ипотеку. Как стартовое жилье комната вполне подходит.

Существует определенная часть инвесторов, которые приобретают именно комнаты, потому что доход на вложенный капитал достаточно высок - 9 - 10% годовых.

При покупке комнаты стоит обращать внимание на количество комнат и состояние мест общего пользования. Также имеет смысл попытаться посмотреть на всех соседей, дабы избежать в будущем личностей с девиантным поведением.

Параметры идеальной комнаты: квадратная форма, метраж не меньше 12 кв. м, двух-четырехкомнатная квартира, раздельный санузел, центр Петербурга.

Игорь Аболемов, генеральный директор АН "Доли.ру":

- По нашим данным, в первом полугодии 2021 года спрос на покупку комнат в Санкт-Петербурге вырос в два раза (+110,07%) по сравнению с результатами за аналогичный период прошлого года. В целом спрос на комнаты в нашем городе остается на стабильно высоком уровне. Май текущего года и вовсе оказался рекордным по числу обращений за последние годы.

Вопрос о том, что покупать - студию или комнату в коммунальной квартире, не имеет одного универсального ответа для всех клиентов. Всё зависит от обстоятельств каждого отдельного человека. Средняя стоимость комнат, даже тех, что расположены в центре Петербурга, ниже, чем у квартир-студий. То есть если бюджет покупки квартиры-студии составляет 3,4 - 5,0 млн руб., то хорошей комнаты в центре и у метро - от 1,5 млн до 3,0 млн руб.

По нашим данным, комнаты покупают именно из-за их бюджетности. Помимо этого, квартиры-студии часто приходится ждать.

Вторая причина - инвестиционные сделки. Комнаты в центре или в шаговой доступности от метро являются очень привлекательным инструментом для сохранения средств. Например, если доходность обычной квартиры вблизи от метро будет в районе 4 - 6%, то комната будет приносить 10 - 12% годовых.

Кроме того, не стоит забывать, что любой кризис усиливает внутреннюю миграцию и поэтому комнаты являются востребованным товаром у людей, переезжающих в Петербург в поисках работы.

Стоимость комнаты зависит от нескольких основных факторов. Во-первых, это перспективность в плане приобретения всей квартиры. Например, особо ценятся объекты в двух-трехкомнатных квартирах. Во-вторых, играет роль близость к метро, возможность сдать объект в аренду. Поэтому самые дорогие комнаты в двухкомнатных квартирах.

А также влияют соседи. Например, чистенькая уютная коммуналка будет дороже, чем грязный и неаккуратный аналогичный объект.

В Санкт-Петербурге все комнаты на рынке являются долями. А также в нашем городе есть целые этажи и даже дома с одним кадастровым номером. Таким образом, все квартиры в таких объектах являются общедолевой собственностью.

У всех владельцев комнат есть преимущественное право выкупа другой комнаты, выставленной на продажу в их коммунальной квартире. Преимущественное право надо соблюдать. Если соседи не горят желанием приобретать жилплощадь, продавец должен либо получить от них отказ, либо получить документ, удостоверяющий факт отправки уведомления о продаже объекта.

Отдельный кадастровый номер на комнату в Петербурге получить очень сложно, так как комната должна иметь все атрибуты отдельного жилья: кухню, санузел, отдельный вход и т. д. Иногда отдельный вход бывает, когда в доме есть две лестницы: парадная и черная.

Все соглашения по сделкам с общедолевой собственностью требуют нотариального удостоверения.

Замечу, что в коммунальных квартирах у каждой комнаты есть отдельная форма 9. Так, в коммуналках у владельца комнаты есть возможность прописать родственников без согласия соседей. В доле прописать никого, кроме несовершеннолетних детей, без согласия сособственников нельзя, даже жену.

В коммуналке комната является отдельным объектом недвижимости.

Также, например, комнату в коммунальной квартире можно сдавать без согласия соседей. Из-за этого такие объекты продаются существенно дороже, чем доли в квартире.

Выбирать комнату только из-за соседей не очень благоразумно, так как соседи могут смениться уже через неделю. Познакомиться с соседями нужно, хуже от этого не будет.