Как согласовать перепланировку в квартире

Изменить свою квартиру при ремонте можно, но только в границах дозволенного. Общие важные принципы переустройства заложены в федеральных нормах, а детали зависят от серии дома и региона проживания. Что нужно учесть владельцам типового жилья, разбиралась «Парламентская газета».

«Проще, быстрее, дешевле»

Московский регион традиционно оперативнее всех реагирует на потребности граждан в сфере жилищных переделок. 16 июня мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление, которое делает процесс получения разрешений на перепланировку еще проще. Документ опубликован на mos.ru. 

Во-первых, увеличился срок действия решения о согласовании с года до полутора лет. Во-вторых, теперь для принятия работ достаточно будет только одного инспектора Мосжилинспекции. Раньше в приемочную комиссию в обязательном порядке входили еще и представители проектной и выполняющей работы организаций. В-третьих, из обязательных документов исключили договор на размещение некапитальных объектов при входе в нежилое помещение (дверей, лестниц, крыльца, козырька, навеса, колонн и пр.) В-четвертых, теперь не нужно предоставлять протокол общего собрания собственников при работах, затрагивающих общедомовое имущество (лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, технические этажи, чердаки, подвалы, мусоропроводы), если ранее он в установленном порядке был передан в Мосжилинспекцию.

«Кроме того, разрешена приемка работ с незначительными отклонениями от согласованного проекта. Если были допущены отклонения, не затрагивающие общедомовое имущество, несущие конструкции, устройство или изменение границ санузлов, заявителю достаточно предоставить эскиз итоговой конфигурации помещения, который он может выполнить самостоятельно. Раньше отказывали в оформлении акта и нужно было повторно разрабатывать проектную документацию», — рассказал «Парламентской газете» начальник Государственной жилищной инспекции города Москвы Олег Кичиков. Он выразил уверенность, что новшества снизят расходы и сэкономят время и нервы собственников.

Как понять, нужно ли согласовывать детали ремонта, и куда обращаться?

Существенные изменения в квартире обязательно нужно согласовать. Жилищный кодекс возложил эту миссию на органы местного самоуправления. В разных регионах это могут быть разные ведомства. Чаще всего этим занимаются жилинспекции, как, например, в Москве. В некоторых городах эту функцию выполняют департаменты архитектуры при администрации и тому подобные. Зайдите на официальный сайт администрации вашего населенного пункта и выясните этот вопрос. Если подавать заявление через портал госуслуг, то просто выбирайте услугу по согласованию перепланировки и ваше заявление автоматически попадет в нужное ведомство. А можно сделать еще проще — пойти в МФЦ, и там сотрудник поможет сориентироваться и направит в нужное окно. В большинстве регионов подать заявление можно и в электронном виде через госуслуги, и в бумажном — через МФЦ. Но есть и исключения. Например, в Москве это можно сделать только в электронном виде на сайте правительства города.

Как же понять, что изменения существенные? Разрешение требуется и в случае переустройства, и в случае перепланировки помещения. В первом варианте речь идет об изменении оборудования или инженерных систем. Например, хотите заменить газовую плиту электрической, ванную — на душевую кабину, переместить унитаз, раковину, утеплить полы. Перепланировкой же считается любое изменение конфигурации помещения (сделать в стене проем, перенести стену, убрать перегородку, соорудить перегородку, расширить зону). В обоих случаях нужно вносить изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (ч. 1, 2 ст. 25 ЖК РФ).

Посмотрите в технический паспорт, соотнесите с тем результатом, который получите после ремонта. Если в результате выполненных работ изменятся данные, зафиксированные в техпаспорте, значит, такое изменение нужно согласовать.

Можно действовать методом исключения. Посмотрите, что делать категорически нельзя. Если ваши желания не входят в этот перечень — фантазируйте, обращайтесь в специализированную организацию, которая входит в саморегулируемую организацию (СРО), она вам подготовит проект с учетом всех строительных и технических требований и особенностей серии вашего дома. Когда проект будет готов, обращайтесь за согласованием.

Игнорировать необходимость согласования не рекомендуем. Адвокат, заслуженный юрист России Валерий Чесных рассказал «Парламентской газете», что в судебной практике есть случаи, когда из-за незаконной перепланировки запрещают выезд из страны.

Что категорически запрещено

- Сносить или нарушать прочность несущих стен.

Важно, что не любые манипуляции с несущей стеной запрещены, а только ее снос. Что же касается проемов в этих стенах, то все зависит от того, нарушит ли это прочность, создаст ли угрозу безопасности для всех жителей дома. Согласуют ли вам проем, зависит от индивидуальных особенностей. В одном случае метровый проем не нарушит прочность стены, а в другом даже маленькое окошко в стене повлияет на прочность в худшую сторону. Шансы получить разрешение на проем в несущей стене уменьшаются, если ваши соседи сверху или снизу уже реализовали эту идею. То есть проектная организация анализирует общую прочность, а не только в рамках отдельной квартиры. Если проем и разрешают, то, как правило, требуют установить дополнительные укрепляющие стену конструкции. Важно: исходя из инженерных особенностей строительства, чем ниже этаж, тем сложнее будет получить разрешение на проем в несущей стене.

- Делать жилые комнаты меньше 8 квадратных метров.

- Делать жилые комнаты без естественного света и приборов отопления.

- Увеличивать нежилую площадь за счет жилой.

Например, нельзя расширить коридор за счет жилой комнаты.

- Переносить санузел, куда вздумается.

Запрещено располагать санузел над жилыми комнатами или кухней соседей. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих прихожих, коридоров, кладовых.

- Убирать сантехнический короб.

Нельзя наглухо закрыть доступ к кранам, вентилям и прочим элементам отопления и водоснабжения. Но можно закрыть короб гипсокартоном.

- Нарушать работу инженерных систем.

Например, нельзя поставить в ванной перекрывающий вентиль на полотенцесушитель.

- Сделать санузел со входом из комнаты или кухни.

- Устроить кухню над жилой комнатой соседей.

Такой вариант могут согласовать только жителям первого этажа, но и это случается крайне редко.

- Вывести радиаторы отопления на лоджию или балкон.

- Объединить лоджию или балкон с комнатой или кухней.

Можно только убрать подоконник или расширить проем. Во многих регионах категорически отказывают в объединении этих двух помещений, но в Москве разрешают, если, например, сделать раздвижную перегородку-купе.

Что можно, но при соблюдении определенных условий

- Присоединять общую территорию.

В принципе, присоединить часть подъезда, лестничной площадки, межквартирного тамбура, чердака, не возбраняется. Но это относится к общедомовому имуществу, а значит, требуется разрешение всех собственников всех квартир дома. На практике это почти нереализуемо.

- Расширять кухню за счет комнаты (объединять кухню с комнатой).

Это возможно только, если плита электрическая. Если же газовая, то требуется, чтобы у кухни был отдельный вход и закрывающаяся дверь. А при объединении этот принцип нарушается. Кроме того, газовую плиту можно перемещать только в пределах кухни и при условии, что работы будут проводить официальные муниципальные газовые службы. Но инженерные компании, составляющие проект, предлагают в качестве обхождения запрета раздвижную перегородку по аналогии с лоджией и комнатой. Но тогда все равно должен быть отдельный выход из кухни (а не через комнату).

- Размещать кухню на месте жилой комнаты.

Такая возможность есть только у жителей первого этажа.

- Размещать камин на твердом топливе.

Эта фантазия доступна только для жителей самого верхнего этажа, если над ним нет технических помещений.