Нередко во время ремонта россиян посещают мысли о перепланировке или хотя бы переустройстве жилища. Но многие из них даже не подозревают, что закон разрешает далеко не все изменения. «Секрет» вместе с юристами разобрался, как провести перепланировку и другие ремонтные работы (и чем они вообще отличаются друг от друга) — и не попасть на штрафы.

Секреты перепланировки

По Жилищному кодексу РФ перепланировка помещения (комнаты или квартиры) в многоквартирном доме предполагает изменение его конфигурации, которое может повлиять не только на отдельное пространство, но и на технические характеристики всего дома. Перепланировку обязательно нужно согласовывать с властями, а сведения о ней вносить в техпаспорт.

Если упростить, перепланировка — это когда меняется технический план помещения.

Перепланировкой, по словам председателя коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» и её управляющего партнёра Андрея Мисарова, считается:

перенос и разборка перегородок (то есть стен);
перенос и создание дверных проёмов;
«разбивка» или укрупнение многокомнатных квартир;
расширение жилплощади за счёт вспомогательных помещений;
ликвидация или создание дополнительных санузлов или кухонь;
ликвидация тёмных кухонь (без окон), а также входов в кухни через жилые помещения или квартиры;
переоборудование и создание тамбуров.

В регионах перечень может быть шире. В Москве перепланировкой в том числе признают:

создание, перенос или изменение границ совмещённого санузла, ванных комнат и уборных;
создание несущих стен, проёмов в них и в перекрытиях;
объединение или разделение обособленных помещений;
заделка проёмов в перекрытиях и несущих стенах;
создание и разборка ступеней, лестниц, подиумов и пандусов;
переделка или укладка полов в домах с деревянными перекрытиями;
возведение перегородок, которые создают сверхнагрузку (свыше 150 кг на квадратный метр) на перекрытия;
создание и перенос кухонь, в том числе кухонь-ниш;
создание антресоли площадью менее 40% метража помещения, где её возводят;
любые работы по перепланировке в многоквартирном доме — объекте культурного наследия;
возведение, ликвидация или изменение формы оконных и дверных проёмов лоджий и балконов, которые не затрагивают архитектурный облик дома.

Всё описанное выше нельзя делать без согласования с властями: нужно обратиться либо в органы местного самоуправления (а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — в органы государственной власти), либо во многофункциональный центр (МФЦ).

А в случае с ипотечными квартирами понадобится ещё и согласие банка.

Также перепланировку должны согласовать представители Роспотребнадзора, санитарно-эпидемиологической станции, архитектурно-планировочного управления и пожарного надзора, подчеркнул юрист компании «Генезис» Владимир Колганов.

Всего лишь переустройство

Переустройство, в отличие от перепланировки, — это установка, замена или перенос различных инженерных сетей, электрического, санитарно-технического и другого оборудования, которые также нужно отразить в техпаспорте помещения. Переустройство в многоквартирном доме тоже придётся предварительно согласовывать. К переустройству относят:

замену электроплит вместо газовых или плит на твёрдом топливе;
перенос электрических сетей, сантехнических, нагревательных и газовых приборов;
создание и переоснащение существующих ванных комнат и уборных;
создание новых вентиляционных каналов;
прокладку или замену трубопроводов и устройств для установки сантехнических и бытовых приборов нового поколения (душевых кабин, стиральных машин повышенной мощности, гидромассажных ванн и проч.).

Простыми словами, перепланировка — это совершение действий в отношении самого жилого помещения, его стен, перегородок и так далее, а переустройство относится к внутреннему наполнению квартиры.

Возьмём в качестве примера полотенцесушитель. Если во время ремонта его меняют на устройство с другой конфигурацией, например, большего или меньшего размера, то придётся предварительно это согласовать, рассказала юрист ProLegals Полина Дементьева. Так же придётся действовать и при переносе полотенцесушителя. А вот если новый полотенцесушитель от старого не отличается и будет находиться там же, где и его предшественник, согласовывать замену не нужно. За незаконную перепланировку могут оштрафовать на 2000–2500 рублей, напомнил вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.

«Помимо штрафа, собственнику может также грозить требование об устранении результатов незаконной перепланировки, а также трудности с продажей такой квартиры», — добавил он.

Несогласованное переустройство можно попробовать узаконить уже постфактум — сначала через всё те же контролирующие органы. Если там откажут и снова потребуют вернуть всё в прежнее состояние, придётся идти в суд. Там нужно будет доказать, что переустройство не нарушает ничьи права и интересы, а также не угрожает жизни и здоровью (в первую очередь других жильцов).

Ремонт — и ничего больше

Некоторые ремонтные работы всё же не нужно согласовывать с контрольными органами. К ним относятся: косметический ремонт потолков, пола и стен; замена электропроводки без штробления; монтаж трубопровода для ванной комнаты или уборной; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза; монтаж встроенных шкафов; остекление лоджий; замена дверей и окон (если проёмы остаются прежними). «Можно заменить устаревшую сантехнику, электрическую плиту на новую при условии, что их местоположение останется прежним, нагревательные приборы — на аналогичные по характеристикам», — отметил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ», управляющий партнёр Андрей Мисаров. А вот заменить окна и установить кондиционер в доме, который считается объектом культурного наследия, можно будет только с разрешения. В обычных многоквартирных домах собственники квартир должны договориться об установке кондиционеров и другого оборудования (например, антенн) на фасаде здания на общем собрании жильцов. Это связано с тем, что закон считает фасад имуществом, которое находится в долевой собственности всех проживающих. Без такого разрешения устанавливать технику нельзя.

В отдельных регионах установка кондиционера может требовать дополнительного согласования. Стоит заранее прояснить это в местной администрации. В Москве, к примеру, достаточно согласия всех собственников.

Алгоритм действий

1. Попросить у проектной организации подготовить проект перепланировки (переустройства) с соблюдением действующих требований. «Эскиз можно составить самостоятельно, если изменения будут незначительные (например, если вы собираетесь поставить гипсокартонные перегородки), или обратиться в проектную организацию, если вносимые в жилое помещение изменения могут повлиять на прочность конструкции многоквартирного дома», — отметила Дарья Мисиюкова, юрист направления интеллектуальной собственности юргруппы «Совет». Заниматься этим могут только члены соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Состоять в ней могут как индивидуальные предприниматели, так и юридические лица. Москвичам повезло больше остальных — они могут воспользоваться бесплатным проектом из Каталога типовых проектных решений перепланировки в жилых домах. 2. Обратиться за разрешением на перепланировку (переустройство) — через сайт «Госуслуги», МФЦ или напрямую в органы местного самоуправления (в Москве это Мосжилинспекция). Перечень документов прописан в Жилищном кодексе. Это заявление о перепланировке (переустройстве), свидетельство о праве на недвижимость (если помещение не зарегистрировано в ЕГРН), проект перепланировки (переустройства), техпаспорт помещения и согласие всех собственников комнат, если переустройство пройдёт в коммунальной квартире. Если помещение находится в доме — объекте культурного наследия, придётся обращаться за согласованием ещё и в профильные органы, отметил Владимир Кузнецов. В Москве таким ведомством выступает департамент культурного наследия. Предоставлять свидетельство о праве (если эти данные есть в ЕГРН) и техпаспорт необязательно. Это же относится к заключению органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. 3. Дождаться разрешения на перепланировку (переустройство). Процесс занимает не более 45 дней со дня подачи документов. Если их передавали через МФЦ, то нужно отсчитывать с даты, когда центр направил бумаги в ответственную структуру. В Москве при этом сроки короче — 20 рабочих дней (30, если нужно заключение городского департамента культурного наследия), а услугу оказывают только через портал mos.ru. Если придёт отказ, обжаловать его можно будет через суд в течение трёх месяцев с даты получения документа. 4. Сделать всё, что вы запланировали (перепланировку\переустройство). 5. Позвать специалиста БТИ. Кадастровый инженер зафиксирует изменения, чтобы в дальнейшем внести их в техническую документацию дома и помещения. 6. Запросить акт приёмочной комиссии по итогам перепланировки\переустройства. В Москве в комиссию входят представители Мосжилинспекции, заявителя, проектной организации, исполнителя, управляющей компании (или её аналога в этом доме). Они осмотрят помещение и примут решение по приёмке работ. 7. Дождаться, когда акт направят в Росреестр. За это отвечает орган, который согласовывает перепланировку. Сотрудники Росреестра затем должны внести изменения в ЕГРН.