Коммерческая недвижимость: дизайн как экономический рычаг

Ответ на вопрос, должен ли объект коммерческой недвижимости быть не только правильно расположенным, современно функциональным, технологически эффективным, но и выделяющимся с точки зрения дизайна, кажется очевидным: конечно, должен. А почему? Какие задачи этот самый выделяющийся из общего ряда дизайн помогает решать офису, торговому центру, отелю и прочим коммерческим представителям?

Как отмечают профессионалы, в классической коммерческой недвижимости произошла серьезная эволюция внешнего вида и внутреннего содержания. По словам директора по продукту и инфраструктуре специализированного застройщика «Стадион «Спартак» Юлии Дальновой, еще несколько лет назад, например, главная функция фасада торгово-развлекательного комплекса заключалась в размещении рекламы и логотипов брендов арендаторов.

«Внешней архитектуре внимание не уделяли, важно было внутреннее наполнение. Девелоперы много инвестировали в то, чтобы сделать торговый комплекс центром притяжения для покупателей: заказывали дорогие «инстаграмные» интерьеры, уделяли повышенное внимание зонированию, сезонному декорированию, удобству перемещения, навигации, созданию возможностей для маломобильных посетителей, мам с детьми и колясками», — рассказывает эксперт.

В офисных центрах особое значение имели интерьеры лобби и внешний вид входных групп, которые должны были впечатлять посетителей, демонстрировать статус бизнес-центра. Впрочем, в целом в строительном бюджете проекта такие затраты были невелики, признается Юлия Дальнова.

Юлия Дальнова директор по продукту и инфраструктуре специализированного застройщика «Стадион «Спартак» «В современной городской среде фасад торгового или офисного центра не может быть чересчур простым или непривлекательным, он должен вписываться в общую архитектурную канву и окружение, иначе мэрия не согласует такой проект. Кроме того, внешняя архитектура и внутренний дизайн становятся отражением философии и продолжением концепции предлагаемого девелоперского продукта. Торговый центр должен стать знаковым и модным местом для покупателей, а офис соответствовать стилю и образу жизни его арендаторов. И успешной инвестицией для застройщика теперь становятся именно такие проекты».

Архитектура и дизайн интерьеров торгового комплекса — это инструменты создания пользовательского опыта и в значительной мере способ управлять поведением посетителей: привлечь, удержать, побудить вернуться, продолжает управляющий партнер архитектурной студии Ai architects Александр Томашенко. Более свежие ТЦ — это уже не безликие «коробки», а объекты со сложными, интересными медиафасадами, например. Плюс архитектура, безусловно, отражение концепции и составляющая бизнес-модели коммерческого объекта.

«Бездарно спроектированный объект, не учитывающий бизнес-задачу и сценарии развития, трансформации потребностей арендаторов и посетителей, — верный путь к провалу ретейл-объекта или офисного центра. В основе успешного архитектурного проекта всегда анализ рынка, его конкретной ниши, тенденций, пользовательского поведения. Думаю, даже оформление спорного по своим архитектурным решениям ТЦ «Атриум» работами актуальных художников позволило изменить восприятие этого объекта аудиторией, он стал более трендовым», — уверен эксперт.

Александр Томашенко управляющий партнер архитектурной студии Ai architects «Мотивы, побуждающие посетителей прийти в торговый центр, изменились, и особенно драматично — за последние два года. Если раньше в ТЦ приходили действительно за покупками и заодно перекусить на фуд-корте, то теперь — за «шопингом впечатлений», а также пообщаться и даже поработать. В ретейл-объектах создаются пространства mixed-use (многофункциональные), позволяющие программировать посетителя на разные сценарии поведения и максимально удовлетворить его потребности. Плюс еще одна функция ТЦ — экспозиционная: для многих брендов офлайн-точки стали в большей степени витриной, чем местом продаж, шоу-румом, где можно изучить товар. Теперь клиент ищет в торговом центре новый чувственный опыт: свежие визуальные и даже кинестетические впечатления, новый социальный опыт, а экстерьер и интерьер ТЦ помогают этому. Все пользовательские сценарии и функции следует учесть в его архитектурном решении и дизайне интерьеров. Если говорить об организации внутреннего пространства, то в быстро меняющемся мире оно должно быть адаптивным, трансформироваться под задачи различных арендаторов и под разные форматы: сегодня здесь department store, а завтра коворкинг, сегодня бутики — завтра детская развивающая студия. Звучит как оксюморон, но гибкость и подвижность — залог устойчивости и стабильности для ретейл-объекта».

Буквально на днях в Москве на Раушской набережной открылся отель ApeironSpace*, который его создатели называют первым цифровым отелем в России. Ну, первый не первый, но действительно главная, цифровая особенность ApeironSpace — комфортное и быстрое размещение гостя в номере с помощью системы «умный дом». И дизайн в данном случае должен максимально передавать самую суть бренда, считает его основатель Марат Галиуллин.

Марат Галиуллин основатель бренда ApeironSpace «В ApeironSpace дизайн внутренних помещений важен для передачи гостям концепции отеля, где ключом ко всему является смартфон гостя. Логотип бренда ApeironSpace использован при отделке номеров. Отсутствие стойки регистрации и отсутствие прямого контакта гостя и персонала заставило переработать само понимание дизайна внутреннего пространства отеля. И одновременно позволило развернуть не имеющую аналогов систему навигации по отелю (светящиеся двери, голограммы и так далее), что в принципе явилось новым словом в отельном дизайне. В частности, впервые в отельной индустрии внедрена голографическая анимация и световая навигация к двери номера гостя».

Кстати, как особо отмечает Марат Галиуллин, все примененные решения перед внедрением обсуждались с коллективом, а часть дизайнерских ходов была предложена не профессиональными дизайнерами, а самими работниками отеля. «Технологии и дизайн ApeironSpace повышают не только производительность труда, но и лояльность сотрудников бренду и снижают текучку кадров», — говорит эксперт.

Еще один недавно открывшийся объект, также заставивший говорить о своих дизайнерских подходах, — стрелковый комплекс Target Point*, крупнейший в России и в Европе крытый тир, появившийся на территории загородного клуба «Усадьба охотника» в Клинском районе Подмосковья. Его оформление в стиле джапанди — синтез черт скандинавской и японской стилистики, много дизайнерских отсылок к теме охоты, а мебель из разряда «некричащей роскоши» подчеркивает уровень проекта.

«Дизайн здесь, безусловно, важен, потому что мы делаем премиальный интерьер. Стрелковый комплекс рассчитан на далеко не бедных людей, и уровень оформления пространства, уровень комфорта должны соответствовать статусу концепта и идеи. Архитектуре и дизайну здесь отведена ведущая роль, так как заказчик изначально знал свою целевую аудиторию, знал ее потребности», — вспоминает разработчик дизайн-проекта в Target Point Елена Крылова.

Елена Крылова основатель и руководитель авторской студии дизайна «У нас здесь был один скромный по площади интерьер, такое небольшое лобби, но мы постарались и его сделать инстаграмным. Прежде всего проработали наше огромное панно из маркетри, когда рисунок набирается из нескольких пород шпона. Таким приемом владеют мало мастеров: мы долго искали, сравнивали образцы работ и в итоге выбрали самых лучших по качеству исполнения умельцев. Панно очень интересное по конструктиву: на первый взгляд выглядит как обычное панно, а потом дверь приоткрывается — и оказывается, что здесь прячется скрытая, со сложными механизмами дверь в смотровую VIP-комнату. Панно, конечно, уникальное и по своему исполнению, и по концепту, и сразу привлекает внимание».

Фото: Валерия Мозганова/BFM.ru

Сегодня классный дизайнерский проект — это непременно комфортное и продуманное с точки зрения эргономики, освещенности и интерьера пространство, и, естественно, в таком помещении повышается качество работы, продолжает эксперт. «Такие проекты приятно создавать, а людям — в них трудиться. Такую оценку дали нам сотрудники стрелкового комплекса абсолютно разного ранга, начиная от охранников и службы ресепшн и заканчивая непосредственно генеральным директором. Он, кстати, признался, что работает не у себя в кабинете, а именно в VIP-комнате, которую мы оформили. И это приятно вдвойне», — говорит Елена Крылова.

Даже такой, казалось бы, сугубо технологический объект, как дата-центр, и тот сегодня не обходится без концептуального дизайна. По крайней мере, именно концептуальный подход реализован в новой очереди дата-центра «Миран-2», расположенного на Пироговской набережной Санкт-Петербурга.

Вообще, перспективы развития российских дата-центров еще совсем недавно выглядели головокружительными. «На начало этого года отечественный рынок составлял чуть более 40 тысяч серверных стоек, и в течение года коммерческие дата-центры (в основном усилиями пяти лидирующих игроков сегмента) планировали удвоить этот показатель. Но в связи с событиями последних месяцев планы были скорректированы, и в итоге в этом году рынок вырастет на свои стандартные 10%», — рассказывает директор по инфраструктуре ЦОД компании «Миран» Виталий Николаев.

Применительно к теме нашего сегодняшнего разговора это означает, что новых, нестандартных дизайнерских решений в сегменте мы получим гораздо меньше, чем могли бы. Конечно, для современного дата-центра критическое значение имеет местоположение, но и дизайн крайне важен, как бы неожиданно это ни звучало. И руководитель отдела маркетинга и продвижения компании «Миран» Федор Русаков готов объяснить, чем обусловлена эта важность.

Федор Русаков руководитель отдела маркетинга и продвижения компании «Миран» «Давайте чисто экономически. Если говорить о самом первом нашем дата-центре, то команда, которая сейчас работает в компании, пришла уже на готовый объект, построенный в 2010 году. На тот момент это была современная, довольно-таки строгая площадка — именно таким представлялся классический офис 2000-х годов. И с тех пор в отрасли все не очень менялось: серенькие стены, покрашенные кое-как, линолеум, потолок из плиток, охранник за стеклышком. А сегодня, когда клиент приходит, ему нужно понять, насколько данный объект с инженерной точки зрения готов обеспечить надежность, которую обещает, — ведь речь идет о хранении огромного объема важнейшей информации. Но даже профессионал не всегда может оценить это на взгляд: да, стоит какой-то набор оборудования, а вот гарантирует оно что-то или нет? И зачастую люди ориентируются сугубо эмоционально: вокруг красиво, чисто, аккуратно, технологично, современно — значит, и в работе так же».

При строительстве «Миран-2» ставка на такой эффект от дизайна была сделана изначально, и, судя по финансовым показателям, она сработала: по словам Федора Русакова, рост оказался весьма ощутимым и даже не вдвое. «Все клиенты, которые приходят, сравнивают площадки и выбирают те, которые визуально интереснее. Мы в свое время приглашали агентство, с которым вместе разрабатывали дизайн, участвовал в этом и наш отдел маркетинга, конечно. И утвержденный визуал, скажем так, вносился во все этапы стройки», — отмечает эксперт.

«Мы понимаем, что для большинства компаний, которые выбирают размещение в дата-центре, требования к надежности IT-инфраструктуры очень велики: от этого зачастую зависит их бизнес. И в процессе подбора площадки и принятия окончательного решения часто участвуют первые лица компании, решения которых, приходится признать, отчасти субъективны. Поэтому для нас мелочей нет: все должно быть на высоте не только по самому дизайнерскому замыслу, но и по качеству его исполнения, и по элементной базе, и по материалам. Человек должен видеть, что все сделано на высшем мировом уровне, он должен ощутить, что в этом месте, как говорится, побывать приятно, а вспоминать не стыдно. И это, поверьте, крайне важный фактор», — подводит черту Виталий Николаев.

* Есть в распоряжении BFM.ru