Садоводов с 1 марта ждет сюрприз: новые правила купли-продажи земли
17 декабря 2024 года Госдума приняла Федеральный закон № 487, которым внесла изменения в порядок сделок с земельными участками. Он вступит в силу уже с 1 марта текущего года. Одним из главных нововведений стало требование об обязательном межевании земли. О том, что изменится в порядке продажи недвижимости этой весной, — в материале NEWS.ru.
Что изменится в сделках с землей
Непосредственно владельцев участков затрагивает дополнение к статье 26 закона «О государственной регистрации недвижимости», в которой перечислены поводы для приостановки регистрации имущества. К ним, помимо стандартных, например подлога документов или неправильно указанного владельца, добавляется отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о границах участка.
Адвокат по земельным делам Сергей Маковеев в разговоре с NEWS.ru отметил, что наличие сведений об участке в Едином государственном реестре недвижимости требовалось и раньше — как доказательство его существования. Просто теперь в карточке объекта должна будет размещаться его схема с координатами границ.
«Сейчас как? Если участок не отмежеван, то в выписке нет его чертежа и координат границ. Теперь же для выхода на сделку обязательным будет наличие этих данных в кадастре. При этом наличие самой по себе выписки из ЕГРН как документа по-прежнему будет непринципиально. Главное — наличие сведений в базе», — пояснил юрист.
Еще одно нововведение касается зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Их нельзя будет поставить на кадастровый учет или оформить в собственность, если земля, на которой они расположены, не прошла процедуру межевания.
«Если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учетно-регистрационные действия будут приостановлены», — прокомментировали нововведения в Росреестре.
Для чего вводится обязательное межевание участков
Как объяснили в ведомстве, перечисленные изменения требуются, чтобы избежать споров из-за земли. Так, без сведений о границах невозможно определить, где именно расположен участок и какого он размера. Это провоцирует различные нарушения. Например, продавец может показать потенциальному покупателю чужую территорию или прибавить к ней часть чужого участка.
Впоследствии соседи могут обвинить собственника в «захвате» земли. В результате «начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходится обращаться в суд», говорят в Росреестре и отмечают, что земельные разбирательства являются «одними из самых сложных и длительных».
Что касается построек на неразмежеванной территории, то отсутствие данных о точных границах может привести к тому, что объект полностью или частично возведут на чужом участке или на не предназначенной для строительства земле.
Как этот порядок действовал раньше
Сергей Маковеев напомнил, что межевание земель уже было обязательным в России — до 2006 года, затем в стране ввели так называемую дачную амнистию. Таким образом власти хотели облегчить для граждан процедуру оформления загородных участков.
Под дачной амнистией понимается целый ряд законодательных изменений, которые касались владения участками, полученными до 30 октября 2001 года преимущественно в целях ведения подсобного хозяйства, огородничества и индивидуального жилищного строительства. В частности, россияне получили возможность оформить в собственность землю, которая не прошла регистрацию из-за отсутствия нужных документов.
По словам Маковеева, уже в конце 2010-х власти собирались отменить законодательные послабления, но так этого и не сделали.
«Видимо, поняли, что будет коллапс», — предположил юрист.
Был риск чрезмерного роста нагрузки на кадастровых инженеров, Федеральную кадастровую палату и Росреестр, пояснил собеседник NEWS.ru.
Как обязательное межевание скажется на сделках с землей
Риски земельных споров с соседями из-за отсутствия межевания никак не мешают россиянам, считает Маковеев. Он полагает, что запланированные на 1 марта изменения, наоборот, создадут для граждан больше проблем.
«Все уже давно к этому (отсутствию обязательного межевания. — NEWS.ru) привыкли. Скорее людям будет неспокойно сейчас, когда границы нужно будет обязательно межевать. Потому что получится, что какая-то часть сделок будет тормозиться, пока люди оформляют границы. Это ведь не за одну неделю делается», — заметил адвокат.
Собеседник NEWS.ru считает, что отсутствие обязательного межевания также чревато проблемами, как и его наличие. В последнем случае есть риск, что владельцы участков в спешке будут делать это «как попало».
«В начале 2000-х годов, когда межевание было обязательным, я видел много дел, где люди перед продажей межевали абы как, лишь бы побыстрее оформить сделку. А уже потом выяснялось, что там наложения на соседей, споры. Я полагаю, что сейчас подобные злоупотребления могут повториться», — предполагает Маковеев.
Как сегодня решаются земельные споры
Для разрешения земельных споров, возникающих в отношении неразмежеванных участков, не существует единого алгоритма, говорит юрист. По его словам, как минимум придется искать архивные документы, подтверждающие границы земель в текущем состоянии.
«Спорящим сторонам надо искать старые планы БТИ, какие-то топосъемки или землеустроительные дела по межеванию участков начала 2000-х годов. Проще говоря, нужны документы, которые подтверждают ранее существовавшие границы, которые сейчас вошли, например, в кадастровые границы участка соседа», — пояснил специалист.
Так, из обзора Верховного суда, посвященного связанной с садовыми объединениями судебной практике, следует, что при отсутствии установленных границ их местоположение определяется с учетом площади и ранее существовавших границ.
«Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров при условии, что они зафиксированы в планах, отражающих ранее существовавшие фактические границы», — говорится в документе.