Кредиты на вторичку сократились вдвое
Спрос на ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке снижался в 2023 году и продолжает снижаться в этом, а суммы кредитов уменьшаются. Причина этого - запредельные ставки на ипотеку по рыночным программам (без господдержки) - около 17%.
В декабре, по данным ДОМ.РФ, крупнейшие банки выдали лишь 68 тыс. кредитов на готовые квартиры, это на 13% меньше, чем в ноябре.
Сделки с ипотекой на вторичном рынке проходят, но определенно фиксируется замедление спроса - по всем регионам уменьшилось как количество желающих купить квартиру в кредит, так и количество одобрений со стороны банков, рассказывает директор компании "Жилфонд" Александр Чернокульский. В январе, по данным компании, доля сделок с ипотекой на вторичном рынке составила 34% - это на 7 процентных пунктов ниже, чем в декабре и на 19 п.п., чем в январе 2023 года.
Год назад средняя сумма кредита составляла 5-6 млн руб., сейчас это 2-3 млн
Активность на рынке вторичной жилой недвижимости снизилась, но пока сохраняется на довольно приличном уровне, поскольку в январе закрывались сделки, которые перекинулись с прошлого года из-за каких-то задержек - например, ожидания разрешения органов опеки, говорит руководитель агентства "PRO ОБМЕН", вице-президент Гильдии риелторов Москвы Екатерина Никитина. Относительно января 2023 года число сделок и авансов снизилось примерно на 20%. По данным гендиректора агентства недвижимости ЦДН Анатолия Пысина, активность на вторичном рынке снизилась примерно втрое по сравнению с январем 2023 года. Наблюдается спад по количеству сделок, сократилось число звонков и просмотров. "При этом январь не был самым плохим месяцем в истории столичного рынка с начала нулевых годов, - говорит Пысин. - Активность не нулевая. Какие-то просмотры и сделки проходят".
Спрос на ипотеку упал, количество записей на ипотечные сделки, по данным банков, сократилось, добавляет он. Ранее были периоды, когда все "окна" на проведение сделок в банке были заняты на несколько дней вперед, сейчас достаточно свободных мест для записи даже на ближайшие даты. Но какое-то количество сделок заключается. За ипотекой для покупки вторичного жилья обращаются покупатели, которым не хватает небольшой суммы, поясняет Пысин. А поскольку ставки по ипотеке стали почти вдвое выше, а зарплаты прежние - люди берут кредиты на суммы вдвое меньше, чтобы сохранить тот же уровень ежемесячного платежа. Если год назад средняя сумма кредита на "вторичку" в Москве составляла 5-6 и до 8 млн руб., то сейчас это 2-3, максимум 4 млн.
Чаще всего дело в жизненных обстоятельствах: люди действительно просто не могут и не хотят отложить вопрос с приобретением недвижимости на потом, считает Чернокульский. "Также среди ипотечных сделок бывают такие, когда продают одну квартиру и берут другую с небольшой суммой в кредит на доплату - нужные цепочки сделки собрать бывает непросто, поэтому люди берут ипотеку даже в условиях высокой ставки, чтобы сделка могла состояться сейчас, а в дальнейшем планируют рефинансировать или максимально быстро погасить такой кредит", - говорит он.
Ипотекой для покупки вторички пользуются и инвесторы, добавляет Пысин. Если они находят интересный объект с точки зрения цены, то берут кредиты, понимая, что высокая ставка - это вопрос временный, затем ее можно будет рефинансировать. Либо берут ипотеку с прицелом на перепродажу объекта в течение года. В таком случае переплата, по его словам, не будет большой.
В феврале, по предварительным оценкам, активность покупателей сохраняется, отмечает Никитина - входящие звонки и записи на просмотры продолжаются. Спрос на вторичку есть. "Конечно, часть людей отказалась от покупки квартиры в ипотеку и перенесла данный вопрос до наступления более удачного времени. Сегодня ставки на "вторичку" составляют от 17% годовых, это очень высоко. Однако многие покупатели уверены, что такая высокая ключевая ставка не продержится долго, рассчитывают, что уже к весне ситуация улучшится и можно будет вернуться к вопросу приобретения жилья", - говорит она.
За последний год вторичные квартиры в относительно крупных городах, по данным портала "Мир квартир", подорожали в среднем на 15%, до 110 542 руб. за квадратный метр. "Как будет развиваться ситуация на рынке вторичной недвижимости дальше, во многом зависит от того, будет снижена ключевая ставка или нет. Если нет, будет стагнация, а если ставка снизится - активность возрастет, особенно на фоне грядущей отмены льготной ипотеки на "первичке", откуда будет перетекать спрос", - говорит гендиректор портала Павел Луценко.
На вторичном рынке рост цен затухает, подсчитал Аналитический центр "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. В январе квартиры в столице подорожали на десятые доли процента. Темпы роста цен достигли пика в конце лета - начале осени 2023 года, на фоне ажиотажа, вызванного повышением ключевой ставки ЦБ, поясняет руководитель аналитического центра Олег Репченко. В августе и сентябре вторичный "квадрат" в Москве прибавил 1,4% и 1,6% соответственно. Однако уже в октябре-ноябре темпы роста цен упали вдвое, а в январе почти остановились. Кроме того, в январе перестал снижаться объем предложения, что нехарактерно для начала года - обычно в это время многие продавцы снимают квартиры с продажи. Это, по мнению Репченко, свидетельствует о сокращении спроса. "Скорее всего, в ближайшее время цены будут топтаться на месте, - считает он, - а весной, по мере накопления предложения, постепенно поползут вниз".