Дача с пороком: главные причины неликвидности загородного дома

Многие загородные дома не могут найти своего покупателя из-за существенного количества недостатков. Это может быть явно завышенная цена или плохая транспортная доступность. Сайт "РИА Недвижимость" решил разобраться, что это такое дачный неликвид, какие объекты в первую очередь попадают под эту категорию, и что делать человеку, который продать такое "сокровище". Почему не продаются? В первую очередь, очень важно понять, что можно считать неликвидом. Руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Мария Соковцева отмечает, что на неликвид всегда указывает отсутствие спроса. "Если по дому нет звонков, или после показа покупатель не возвращается даже на торг, значит с домом что-то явно не так. Управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Марина Толстик добавляет, что на неликвидность объекта могут указывать такие показатели, как несоответствие соотношению "цена-качество", удаленность дач от крупных городов, проблемы с документами, неудачное расположение (например, заболоченная местность). Осложнить продажу могут наложенные сервитуты (особенный режим для лица, не являющегося собственником определенного имущества, позволяющий пользоваться этим имуществом в ограниченных договором или нормами закона пределах). Проблемные соседи также могут создать немало проблем с поиском покупателей. "Если дом, построенный на продажу, не реализован, то дело скорее всего следующем: либо был построен не того формата, либо не в том месте, либо экспонировался по завышенной цене. И если он простоял на продаже слишком долго, то вероятно, успел несколько обветшать. Такой дом может продать только правильная цена. И тут инвестору скорее всего придется забыть о возврате вложений и просто, что называется, "зафиксировать убыток", – говорит руководитель проекта "Истринская долина" Михаил Африканов. Не стоит забывать, что морально устаревшие предложения в типичных СНТ – небольшой домик на шести сотках – с каждым годом теряют свою аудиторию, продолжает Африканов. В прошлом году, по подсчетам "Истринской долины", спрос на характерные "советские дачи" в 2018 году сократился с 28% до 19% рынка загородной недвижимости. Продать такую дачу сложнее, чем продать квартиру на пятом этаже "хрущевки". Когда к дому не подъедешь На транспортную доступность объекта, прежде всего, оказывает влияние загруженность дорог, говорит Толстик. "Чем сложнее ситуация с траффиком, тем меньше ликвидность объекта. Если есть возможность добраться до дачи общественным транспортом – это плюс (автобусы, электрички и так далее). Уравновесить проблемную транспортную доступность может только цена", – отмечает эксперт "Миэль". Наиболее ликвидная загородная недвижимость расположена по традиционно популярным направлениям – запад и северо-запад Подмосковья, указывает Африканов. "В зоне до 30 км от МКАД находятся самые ликвидные участки, чуть дальше – уже с меньшей стоимостью. Но даже по Горьковскому или Новорязанскому шоссе покупают участки, если рядом есть сложившаяся инфраструктура и коммуникации", – указывает он. Частично нивелировать отрицательное впечатление от проблем с транспортом может развитая инфраструктура, находящаяся в шаговой доступности, добавляет руководитель отдела загородной недвижимости Kalinka Group Наталия Королькова. Но она, по ее словам, должна включать в себя не только магазины, рестораны и фитнес-клубы, но, в первую очередь, и качественные детские образовательные учреждения (школы, детские сады, кружки и секции). Cложный участок Дачу со сложный рельефом или болотистой почвой не всегда можно назвать неликвидной, cчитает Африканов. У участков со сложным ландшафтом покупателей немного, но зато они точно знают, чего хотят. Другой вариант: участки находятся в хорошей локации, а стоимость – ниже рынка, потому что владелец стремится быстрее выйти на сделку. "Лишнюю влагу от участка можно отвести при помощи дренажа, а рельеф и вовсе можно выгодно обыграть, если использовать ландшафтный дизайн. Однако если вы не планируете жить на участке и твердо решили его продать, подумайте, возможно, проще и выгоднее будет продать его со скидкой, чем вкладывать средства перед продажей", – cоветует Африканов. Плохая архитектура или ремонт Морально устаревший ремонт, износ – это то, что легче всего исправить, говорит Королькова. На сегодняшнем рынке есть даже специальный термин home staging. Это специальная технология подготовки объекта к продаже, главная задача которой – в сжатые сроки и с минимальными затратами сделать дом максимально привлекательным. "Но если дом очень старый, чаще всего его сносят и возводят новый, добавляет Толстик. В таком случае стоит позиционировать объект, как участок с домом под снос, и работать с ценой соответственно", - говорит Марина Толстик. Меняются предпочтения в отношении планировок, например, если раньше было принято устраивать загородом вечеринки, то сейчас люди ведут более закрытый образ жизни, все чаще переезжают за город растить детей, замечает Соковцева. "Иногда проблему можно решить, вложив средства в дом, но иногда это не рационально – не проще ли снизить цену, чтобы на разницу покупатель мог осуществить переделки за свой счет?", – задается вопросом эксперт. Она также обращает внимание на то, что покупателей может отпугнуть излишняя помпезность дома, так как сейчас покупатели стремятся к простому европейскому ремонту. Крайне сложно, по словам Африканова, будет продать дом, который строили дома из нестандартных материалов или с крайне своеобразной архитектурой, которая нравилась, возможно, только хозяевам. "Голый" дом Отсутствие коммуникаций очень сложно чем-либо обыграть, так как покупатели зачастую хотят посещать дом и зимой. Наличие газа в доме или хотя бы по границе участка – это важнейшее преимущество, поднимающее цену лота, говорит Толстик. Важно: зачастую в старых СНТ на домовладение предусмотрено слишком мало электричества, поэтому, например, в ряде случаев мощности может не хватить на работу нескольких приборов одновременно (насос на скважину, разводка отопления по дому в случае, если насос электрический, тэны, одновременная работа энергоемких приборов – микроволновка плюс чайник). С этим соглашается Королькова, замечая, что еще 10-15 лет назад большинство клиентов спокойно относились к септикам и скважинам на участке, отсутствию ливневой канализации и волоконно-оптическая связь систем. Сегодня ситуация кардинально иная. Исправить ситуацию, по мнению эксперта "Миэль", может продажа объекта с дисконтом, который обычно составляет 10-20%. В то же время Африканов предупреждает, что дача без инфраструктуры рискует не найти своего покупателя даже по "бросовой" цене. Исключения – если дачи находятся в действительно привлекательных локациях – по хорошему направлению, рядом с большим водоемом или лесом. Дача без документов Что касается неоформленных (или неправильно оформленных) домов, то, разумеется, их нельзя приобретать ни в коем случае, говорит Соковцева. При этом на рынке действительно много хороших, качественных объектов, находящихся в серой зоне с юридической точки зрения. Конечно, юристы могут заняться приведением в порядок документации. Однако процесс этот трудоемкий и сложный. "Если у объекта непонятный юридический статус, или строение не оформлено, или документы не готовы, то продать такое практически невозможно. Люди в любом бюджете запрашивают полный комплект документов. Обилие предложений на рынке позволяет выбрать беспроблемный аналог", – рассуждает Африканов. Как позиционировать дачу Чтобы быстрее продать сложный объект, необходимо выявить его недостатки в глазах потенциальных покупателей, и максимально устранить их, советует заместитель генерального директора fee-девелоперской компании "Kaskad Недвижимость" Ольга Магилина. Проанализировать потенциально возможные сильные стороны предложения и вывести их в рекламном объявлении. "Как правило, это нелегко. Часто – совсем невозможно. Например, дорогой дом, построенный на дешевой земле – это дом с "врожденным" пороком. Такие предложения требуют дисконта", – рассуждает Магилина. По ее мнению, с дисконтом можно продать практически любой дом. "Очень часто за формулировкой "не удается продать" в 99% случаев кроется тот факт, что по такой цене спрос на объект критично мал", – заключает эксперт.