Ирина Асланова: Российская ипотека находится на низком старте

Принадлежащий известным предпринимателям-девелоперам Кириллу Писареву и Юрию Жукову «Банк жилищного финансирования» («ЖилФинанс») – достаточно уникальное учреждение для российского банковского рынка. Банк сравнительно небольшой (входит в топ-200 по объемам активов), однако он является одним из старейших коммерческих банков страны с почти 25-летней историей, при этом все эти годы он остается верным своей специализации – выдаче ипотечных кредитов. В начале нынешнего года в банке произошла смена команды, председателем правления банка назначена бывший заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова. «Инвест-Форсайт» беседует с новым руководителем банка «ЖилФинанс» о перспективах банка и ипотечного рынка в целом. Куда идет банк – Ирина Евгеньевна, в каком состоянии вы приняли банк и что он из себя сегодня представляет? – В этом году банку будет 25 лет. Банк исторически занимается ипотекой, привлечением депозитов, работой с юрлицами. То есть банк на самом деле универсальный, однако так сложилось, что основным нашим драйвером является ипотека. Банк также занимается секьюритизацией: одна из первых сделок на российском рынке по секьюритизации проводилась как раз «Банком жилищного финансирования». По итогам 1-го квартала этого года по прибыли банк занимает 63 место среди конкурентов по России. По объему ипотечного портфеля мы находимся на 28 месте. – Как закончили 2018 год, трудный ли он был? – Предыдущий год был переходным для банка, в большей степени из-за смены команды. Я пришла в банк в ноябре, буквально в конце 2018 года. Аудит уже закончился: показатели хорошие, прибыль тоже. Придя сюда, первым делом сформировала стратегию до 2021 года, согласно которой мы планируем агрессивно расти по ипотеке, сделать Digital Bank. «Банк жилищного финансирования» будет технологичным, быстрым и удобным, как для партнёров, так и для клиентов – поэтому я здесь. – А с чем была связана смена команды? Я задаю этот вопрос потому, что регулярно появляются слухи о продаже банка. Смена команды с этим не связана? – Смена команды связана с тем, что бывший председатель (Руслан Исеев – ред.) ушёл развивать ипотеку в другую компанию. Про продажу банка у меня нет информации, однако акционеры ставят передо мной очень амбициозные цели, именно поэтому первой задачей для меня была разработка стратегии на ближайшие 3 года. – Некогда «Банк жилищного финансирования» активно сотрудничал с ГК «ПИК». Требуется ли сейчас построение ипотечного бизнеса, каких-то особых отношений со строительными компаниями? – Сейчас банк не занимается первичкой, не работает с застройщиками, но мы в июне планируем запускать программу по работе с застройщиками. Это не обязательно будет ГК «ПИК», могут быть другие компании и другие объекты застройки. На сегодня АО «Банк ЖилФинанс» обладает преимущественным правом проводить сделки на первичном рынке недвижимости. – Через партнёров? – Может быть, через партнёров; возможно, своими ресурсами – всё зависит от того, что будет выгоднее и быстрее. На рынке ипотечных облигаций – Как сейчас устроено фондирование вашего банка? Объясню, почему я спрашиваю: были публикации, касающиеся АО «Банк ЖилФинанс», в которых говорилось, что вам приходится пользоваться кредитами других банков. – Нет, мы не берем кредиты у других банков. Модель секьюритизации позволяет нам выдавать кредиты, секьюритизировать и получать деньги от инвесторов. Секьюритизация играет большую роль в нашем бизнесе: длинные ипотечные кредиты требуют разгрузки баланса банка. Секьюритизация позволяет привлекать новые деньги, что в свою очередь позволяет больше выдавать ипотечных кредитов. В 2016 году банк провёл три сделки секьюритизации. В 2017 г. проведена сделка в рамках ипотечной фабрики АИЖК. В 2019 г. сделок по секьюритизации пока не было. – Вы проводите секьюритизацию через компании российской юрисдикции? – В банке, где я раньше работала, в «ДельтаКредит» – это французская группа, там была международная секьюритизация, а здесь именно локальная. Здесь стандартная процедура: организовывается отдельное юрлицо – так называемый ипотечный агент, который выкупает портфель у банка, потом упаковывает и выпускает ценные бумаги для дальнейшей их продажи инвесторам. Мы уже провели 8 выпусков на первоначальную сумму более 13 миллиардов рублей. Если же брать в расчёт уже закрытый выпуск, сумма будет больше – свыше 15 млрд. – Что сейчас происходит с портфелями: каково качество тех кредитных портфелей, которые были выкуплены этими ипотечными агентами? – Качество отличное: просрочка практически нулевая. Но, как мы знаем из практики, есть контрактный срок кредита – обычно 15 лет, а есть фактический – это 5-7 лет. Зачастую люди погашают кредиты раньше контрактного срока. – Это создает некоторые проблемы? – Нет, просто портфели, которые находятся на балансе ипотечных агентов, уменьшаются. Это значит, надо создавать новые ипотечные агенты для новой секьюритизации. – Кто основной покупатель облигаций? – Рыночные инвесторы, управляющие компании пенсионных фондов, АИЖК. – Есть ещё какие-то планы по секьюритизации? – Да, до конца этого года мы планируем провести одну сделку: если получится – будет очень здорово. Технологизация ипотеки – Скажите, когда вы приходили в банк в прошлом году, много говорилось, что основной задачей было развитие розничных продуктов и онлайн-сервисов. Что сейчас планируется в этом направлении? – Проводится процедура ребрендинга внешнего сайта банка: внутри запустили очень много механизмов по автоматизации и оптимизации процессов. Создаются личные кабинеты для клиентов и партнёров: у нас, как у любого другого банка, работающего с ипотекой, есть два основных канала привлечения клиентов – либо они приходят в банк напрямую, либо через сеть партнёров (обычно это риелторы). Зачастую клиент сначала находит квартиру с риелтором, а потом вдруг выясняется – ему не хватает денег. В большинстве случаев работа партнёра-риелтора и заключается как раз в помощи клиенту с получением одобрения от банка на часть суммы для покупки жилья. Потому «Личный кабинет» на сайте нужен в равной степени как риелтору, так и клиенту. И в этом ключе мы сейчас работаем. Конечно, есть готовые решения на рынке, которые можно использовать, чтобы не изобретать велосипед. А можно и самим разработать. Мы сейчас находимся на этапе выбора. Есть желание вообще перейти на онлайн-процедуру одобрения ипотечных кредитов. Чтобы клиент сам заводил информацию, сканировал документы, фотографировал, выкладывал в кабинет и тут же получал решение. – Можно ли предположить, что в рамках этого процесса ваш банк будет интегрирован с какими-то небанковскими финтех-компаниями или даже стартапами? – Можно со стартапами, можно с хорошими игроками, теми, например, кто уже зарекомендовал себя на рынке – почему нет? Экономия времени. Ведь что самое дорогое и у клиента, и у партнёра, и у банка – время. А чтобы его сэкономить, проще всего взять готовое решение. – Правильно ли я вас понял: в сфере технологического развития банка сейчас ваш фокус внимания направлен на автоматизацию самого процесса выдачи ипотечного кредита? – Главное – конечно же, автоматизация внутренних процессов, создание безбумажного офиса. Плюс ребрендинг банка, новый сайт, переезды офисов. Другими словами, сейчас мы полностью перестраиваем банк. Куда идет ипотечный рынок – Ипотека по-прежнему остается главным продуктом банка? – Да, более того, по всем данным, ипотека является драйвером всего банковского сектора. Не авто, не потребительское кредитование – именно ипотека. За прошлый год количество сделок по ипотеке в нашем банке выросло на 50%! – Чем это объясняется, на ваш взгляд? – Большим спросом на собственное жильё. У нас сколько лет люди жили без квартир? Сколько лет жили дети с родителями или просто снимали. Я работаю в ипотечном секторе уже более 10 лет и вижу: раньше люди, которые приходили за кредитом на покупку жилья, рассматривали исключительно вторичный рынок, как говорится, хоть какая-то, но своя квартира, пусть даже с маленькой кухней. В последние 5-7 лет у нас в России бум строительства, и, к примеру, тенденция по тем же самым кухням уже другая – сейчас свободные планировки и практически везде большие кухни. В связи с чем видно, что люди продают вторичку и переходят на рынок первичного жилья. В какой-то момент было выгодно покупать квартиры на этапе котлована или 1-2 этажа. Еще в 2015-16 годах была поддержка Минфина, что также сыграло свою роль в переориентации запросов населения. Естественно, люди стремятся лучше жить. – Да, но не кажется ли вам странным, что динамика ипотечного сектора отличается от динамики экономики в целом? – Отличается, но в мире сравнивают соотношение ипотечного портфеля страны к ВВП, и у нас оно достигало 6,2% за 2017 год. Если посмотреть, например, в Америке, то там эта цифра чуть ли не 80%, та же Франция – 50%, если брать ЕС в целом – чуть более 40%. На сегодняшний день слишком большой недобор, можно сказать, мы на низком старте. – То есть вы прогнозируете дальнейший рост ипотечного рынка? – Да, обязательно. 50% уже не будет, этот год мы начали с прогнозов в 10%, но я вижу, что март хороший, апрель тоже: думаю, что мы даже выйдем на 15-20% прироста к концу года. Но официально прогнозов ещё никто не пересматривал: аналитики пока сравнивают, корректнее сказать можно будет в июле-августе, когда пройдёт первая половина года. – Что происходит с просрочкой? – Просрочка падает, как по стране, так и у нас. Согласно аналитике АИЖК, доля просроченных кредитов – 1,06%. В ментальности людей сидит то, что они не готовы расставаться с квартирами: они будут платить последнее, но за ипотеку. Если по потребительским кредитам и картам можно не платить, то ипотека – это семья, это то, где ты живешь, куда ты ночевать приходишь. Поэтому ипотека, в принципе, всегда платится хорошо. Ипотека и цифровизация – Предполагаете ли вы появление на ипотечном рынке каких-то новых продуктов, на рынке вообще и в АО «Банк ЖилФинанс» в частности? – Известно, что на первичном рынке недвижимости появились эскроу-счета. Также сейчас в России законодательно вводятся ипотечные каникулы. Третьим новшеством на российском рынке недвижимости станет ставка в 6% по ипотеке для многодетных семей. Это всё то, с чем все участники ипотечного рынка должны оперативно начать работать. – Вы тоже планируете? – Да, мы тоже планируем. Возможно, не самостоятельно, а при помощи партнёрских программ. У клиента должен быть выбор. – Было ещё такое новшество, как электронная закладная. – Электронная регистрация уже вошла в моду и пользуется спросом со стороны клиентов, многие банки её делают. Как думаете, за полтора года хождения этого новшества на рынке сколько электронных закладных уже зарегистрировано? Восемь. Продукт недоработан. Но, думаю, мы к этому идем. Поэтому сейчас внедряем в банке новую CRM-систему для продаж и планируем напрямую интегрироваться с Росреестром, чтобы делать электронные закладные. На мой взгляд, секьюритизация с бумажными закладными – уже вчерашний день. – Собственно, вы предугадали мой вопрос: удовлетворены ли вы состоянием информационного обмена с государственными базами данных, прежде всего Росреестром? – С Росреестром напрямую нет интеграции, мы работаем через компанию-посредника. Конечно, было бы хорошо работать напрямую не только с Росреестром, а и с налоговой, и ПФР. Это повысит качество оценки клиентов банка. Для этого госорганы должны быть готовы раскрывать информацию, их системы должны обладать открытым программным интерфейсом. Об этом сейчас много говорится, с кем-то создаются пилотные проекты, но так, чтобы они (госорганы – ред.) вышли и сказали: «Велкам всем, присоединяйтесь!» – такого пока нет. Сегодня мы движемся к тому, чтобы было онлайн-одобрение: чтобы клиент вечером, сидя дома, заполнил опросник, подгрузил фотографию паспорта и тут же получил одобрение. И всё! В банк нужно будет прийти, только чтобы подписать кредитный договор на сделку. По такому же принципу будет электронная регистрация – передача прав и электронную закладную. Вот такой идеальный мир. Место под солнцем – Скажите, как вы оцениваете ситуацию с конкуренцией на вашем рынке, в частности с крупнейшими банками – Сбербанком, ВТБ и другими? – Я бы сказала, каждая рыба плавает на своем уровне. На самом деле, рынок еще не такой, чтобы на нём была большая конкуренция. Да, есть люди, которые предпочитают Сбербанк. Да, есть люди, которые выбирают и другие банки. Но есть также клиенты, которые приходят именно к нам. Как вкладчики, как ипотечные заёмщики. – Географически вы планируете расти? – На сегодняшний день АО «Банк ЖилФинанс» представлен в 12 регионах России, в самых основных городах-миллионниках. На этот год мы не планируем географическую экспансию, потому что, считаю, мы можем еще нарастить объемы в текущих локациях: и в Москве, и в Санкт-Петербурге мы можем делать больше; вопрос сейчас стоит в том, чтобы делать это быстрее. Вопрос в скорости, а скорость – это технологии, которые необходимо внедрять. Беседовал Константин Фрумкин