Новостройки дают сдачу

Уверенно растущие цены на новостройки и объявленная пенсионная реформа привели к неожиданным последствиям: на рынок первичного жилья вернулись фактически ушедшие за время кризиса инвестиционные сделки. Но если раньше потенциальные покупатели рассчитывали выгодно продать купленную на начальных стадиях строительства недвижимость, то теперь все чаще рассчитывают сдать ее в аренду. Стоит ли? Переход долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов только подстегнул интерес жителей Приморья к новому жилью в многоквартирных домах. По данным Управления Росреестра по Приморскому краю, в первом полугодии этого года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве составило 2648. В прошлом году за такой же период было зарегистрировано всего 1953 договора. Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра», считает, что многие покупатели «новой волны» задумались о приобретении недвижимости также после старта пенсионной реформы, рассчитывая иметь в зрелом возрасте пассивный доход. Нередко покупатели рассчитывают на некоторую многозадачность вложений в жилье. «Например, сначала квартира приобретается для сбережения средств, какое-то время в ней живут дети, родители или другие родственники, а потом жилье сдается в аренду», — уточнил Поздняков. Впрочем, пока инвестиционный спрос не самый большой. До сих пор не всем понятно, как на рынок повлияет внедрение механизма эскроу-счетов. С одной стороны, для инвестора это хороший сигнал идти в недвижимость — его средства теперь гарантированно сохранны, но с другой — вероятное банкротство большинства застройщиков сильно подорвет надежность отрасли в целом. Гораздо большие проблемы нововведение в части запрета долевого строительства принесет самим потенциальным покупателям. Ранее любой желающий мог купить квартиру еще на этапе котлована с 40-процентной скидкой, а сейчас такой возможности не предоставится Кроме того, рост числа инвестиционных сделок может остановиться из-за прогнозируемого снижения доли привычного для них предложения — объектов на начальной стадии строительства. Ведь после изменений законодательства застройщики получат доступ к средствам дольщиков только после завершения строительства, поэтому им станет намного выгоднее стартовать с уже готовыми проектами. В этом случае, уверены эксперты, рост цен, как и повышение входного порога, неизбежен. Что будет способствовать снижению интереса инвесторов. Пока же некоторый ажиотаж связан с реализацией проектов по старым правилам. Главной интригой реформы остается и ее влияние на ценовую политику. Власти неоднократно заверяли, что рост будет незначительным: по оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5–6%. Впрочем, участники рынка столь оптимистичные оценки пока не разделяют. Процентная ставка для строительного комплекса все равно достаточно серьезная, говорят застройщики, в результате чего увеличение стоимости квадратных метров может составить от 10–15% до 30%. Сергей Федоренко, председатель совета СРО «Альянс строителей Приморья»: «Что касается роста цен на продажу жилья: я считаю, что лучше всего строить на собственные средства, в том числе и заемные, без перехода на эскроу-счета. Для застройщика такой способ инвестиций наиболее выгодный, так как после сдачи дома в эксплуатацию продавать квартиры можно по максимальной стоимости. Гораздо большие проблемы нововведение в части запрета долевого строительства принесет самим потенциальным покупателям. Ранее любой желающий мог купить квартиру еще на этапе котлована с 40-процентной скидкой, а сейчас такой возможности не предоставится». За последние 6–7 лет аренда подросла незначительно, и покупать квартиру с целью ее последующей сдачи нерентабельно. Окупаемость таких инвестиций затянется на долгие годы Андрей Артамонов, коммерческий директор компании «DNS Девелопмент»: «На сегодняшний день высокая стоимость жилья связана с дефицитом предлагаемого жилья на рынке города. Объектов жилой недвижимости возводится недостаточно, выбор у потребителя невелик. В этой связи очевидно, что чем больше будет строиться нового жилья, тем меньше будет стоимость квадратного метра». Однако прогнозировать дальнейшее поведение потенциальных инвесторов в жилую недвижимость застройщики пока берутся с опаской. Изменение законодательства — одна сторона медали. Вторая — арендный рынок практически перенасыщен. Как рассказали риелторы, во Владивостоке около 20 тыс. квартир находятся в коммерческом найме. 2/3 сдаваемых объектов — это квартиры площадью до 40 кв. м. Средняя ставка аренды — 25 тыс. руб., что на 2 тыс. выше прошлого года. «В среднем за месяц во Владивостоке сдается около 1,5 тыс. квартир, то есть приблизительно столько же, сколько сдавалось и в прошлом году. Ежемесячно заключается около 1300 договоров аренды, то есть это достаточно стабильный рынок. По сравнению с прошлым годом цена аренды выросла буквально на 1–2 тыс. рублей», — сообщил Иван Соловьев, специалист агентства недвижимости «Метры». «Выгоднее приобрести две «гостинки» для сдачи внаем, чем одну трехкомнатную квартиру. Например, в районе проспекта Столетия Владивостока меблированную «двушку» площадью 47 «квадратов» можно сдать за 30 тыс. рублей, то есть чуть больше 600 рублей за квадрат, тогда как «гостинка» в том же районе стоит 18 тыс. рублей, 1000 рублей за 1 кв. м», — сказали корр. «К» в одном агентстве недвижимости. Иван Соловьев: «За последние 6–7 лет аренда подросла незначительно, и покупать квартиру с целью ее последующей сдачи нерентабельно. Окупаемость таких инвестиций затянется на долгие годы. Скажем, приобретает человек новую двухкомнатную квартиру в районе Снеговой Пади во Владивостоке за 5 млн рублей, а сдает за 25 тыс. рублей в месяц. За более высокую цену клиента найти практически невозможно, так как этот район недостаточно ликвиден, инфраструктура только возводится. Срок окупаемости составит примерно 16 лет. Новая купленная квартира окупит себя только при условии повышения стоимости нынешней аренды хотя бы на 50%. И даже в данном ценовом сегменте на это потребуется не менее 10 лет Не так давно на Эгершельде трехкомнатную квартиру предлагали в аренду по цене 70 тыс. рублей, и желающих не нашлось. Но когда стоимость спустили до 62 тыс., жилье сняла семья, приехавшая в столицу ДФО на несколько месяцев. Примерно так и происходит. Наиболее дорогой сегмент интересен приезжим командировочным. Более дешевые квартиры снимают, как правило, на долгий срок. Активнее всего «уходят» «гостинки» и однокомнатные квартиры. Таким образом, я бы не сказал, что инвестировать в покупку жилья для последующей его сдачи — выгодно. Но есть и другая сторона медали. Если приобрести такую квартиру с целью «придержать», а затем через несколько лет продать, с учетом очевидного изменения стоимости жилья в растущую сторону — это разумное вложение». Сергей Федоренко: «Нам приходилось просчитывать форму заработка инвестиционных квартир. Итог такой: новая купленная квартира окупит себя только при условии повышения стоимости нынешней аренды хотя бы на 50%. И даже в данном ценовом сегменте на это потребуется не менее 10 лет. Считаю, что как способ приумножить деньги покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду не годится. А вот как инструмент свои деньги сохранить — очень даже вполне. Когда аренда квартир во Владивостоке вырастет (а это рано или поздно произойдет), тогда такой метод инвестирования можно будет назвать рентабельным».