Расплата за «квадраты». Как закон о дольщиках отразился на цене новостроек?

Уже больше месяца, с 1 июля 2019 года, в России действует закон, который запрещает строительным компаниям пользоваться для возведения жилья деньгами дольщиков. Теперь их средства замораживаются на эскроу-счетах в банках, а застройщикам приходится использовать кредитное, или, как его называют в документах, проектное финансирование. Ещё год назад представители иркутских компаний, которые занимаются строительством недвижимости, в разговоре с корреспондентом «АиФ в ВС» высказывали по поводу новых правил множество опасений, в том числе обещали рост цен на «квадраты» – вплоть до 30%. Сбываются ли их прогнозы? «Хоромы не по карману» «Мы живём в квартире площадью 40 квадратных метров вчетвером, наша жилплощадь – в ипотеке, за которую платить ещё девять лет, – рассказывает иркутянка Екатерина Данилова. – Тесно – не то слово, тем более дети – мальчик и девочка – подрастают, старшему сыну скоро в первый класс идти. Поговорили с мужем и решили, что пора расширяться, тем более свекровь обещала помочь погасить старую ипотеку, чтобы «влезть» в новую. Стали подыскивать варианты жилья и поняли, что расшириться мы можем максимум до 75 «квадратов» и то не факт. В нашем родном Свердловском районе, откуда мы не хотим уезжать, за квадратный метр просят в среднем 65 тыс. руб., а значит, минимум, на который можем рассчитывать – 4,5 млн руб. за черновую отделку, то есть ещё примерно миллион придётся потратить на ремонт. По сравнению с такими суммами мой материнский капитал в 450 тыс. руб. – капля в море. Посчитали: даже если возьмём новый жилищный заём на 15 лет, то каждый месяц будем отдавать банку 35 тыс. руб. – а это неподъёмная для нас сумма». Екатерина говорит, что немного завидует подруге, которая недавно приезжала погостить из Краснодарского края. «Они с мужем пару месяцев назад купили новую квартиру в 70 «квадратов» в приличном районе Краснодара. И она обошлась им всего в 2,8 млн рублей! Для них и ипотека посильная. У нас за такие деньги можно найти вариант подобной площади разве что в пригороде, ну или в очень отдалённом районе, – говорит иркутянка. – Так что мы решили покупку пока отложить – «хоромы» нам сейчас не по карману. Хотя все пугают, что дальше будет только хуже – из-за нового закона цены на и так дорогую иркутскую недвижимость взлетят ещё выше». Доктор экономических наук Надежда Грошева пессимистичный взгляд иркутянки на будущее не разделяет. Она уточняет: те квартиры, которые продаются сейчас, начали строить ещё до вступления в силу новых норм, а значит, застройщики могут использовать деньги дольщиков на их возведение напрямую. Посему закладывать в сумму стоимость кредитов пока нет смысла. «Не забывайте, что сейчас лето – низкий сезон продаж для строительных компаний, обычно в это время, наоборот, цены падают. Так что если в этом году прирост и есть, то он действительно небольшой. Ещё один момент – Центральный банк совсем недавно уронил ключевую ставку, соответственно, ипотека будет дешеветь. Скорее всего, тот, кто хотел купить квартиру, будет ждать падения ставок по жилищным кредитам, и только потом будет приобретать жилплощадь. Это тоже повлияет на рынок недвижимости», – поясняет Надежда Грошева. Ждать ли «взрывного» роста? У обывателя, скорее всего, возникнет вопрос: а не вырастут ли цены резко, когда застройщики начнут новые проекты, которые будут попадать уже под свежие правила? «Когда у нас девелоперы поголовно перейдут на новый закон, – это большой вопрос. Также важно, что многие уже давно возводят жильё, в том числе на кредитные деньги, потому что невозможно продать 100% квартир по «долёвке» с нуля. Какие-то деньги строительные компании в любом случае привлекают в банках, и процент для них был не такой уж низкий. А по новому законодательству, ставка плавающая, скорее всего, она будет ниже. Так что я бы не сказала, что нам стоит ждать какого-то «взрывного» роста. Застройщикам самим невыгодно максимально «взвинчивать» цены – люди покупают квартиры не только для того, чтобы в них жить. Есть понятие инвестиционного спроса: жители приобретают недвижимость, чтобы просто вложить в неё деньги, вместо того чтобы отнести их, например, в банк. Если цены будут слишком высокие, они просто перестанут покупать инвестиционное жильё, в том числе для перепродажи. Чтобы быстрее продавать свои объекты, строительные компании должны держать нормальную стоимость: ведь чем скорее они распродадут свой квартирный фонд, тем быстрее рассчитаются с банками и уменьшат процентную нагрузку. Саморегулируемый механизм всё равно присутствует», – говорит эксперт. По её словам, покупатели квартир не должны почувствовать каких-то глобальных изменений, их в большей мере ощутят только застройщики, для которых схема привлечения средств в целом усложнилась. Из-за этого с рынка могут уйти маленькие компании. Но и это, как говорит экономист, тоже будет не завтра. Сейчас отрасль живёт ещё по старым нормам. Личный опыт Жительница Нижнеудинска Марина Кузнецова: «Я уже несколько лет живу в съёмной квартире и коплю на своё жильё. Планировала взять «однушку». Раньше квартиру примерно в 35 «квадратов» в нашем городе можно было купить за 700 тыс. рублей. Мне удалось накопить около 300 тыс. рублей, оставшееся я собиралась взять в ипотеку. Даже заявку подала, банк одобрил мне как раз 350 тыс. руб. Я было обрадовалась, но в мои планы вмешался паводок... Тем, кто своё жильё потерял, стали давать сертификаты на покупку новой недвижимости. В итоге цены на «вторичку» в Нижнеудинске (а новостроек у нас практически не возводят) резко подскочили: люди решили, что могут быстро и дорого продать то, что у них есть. Теперь стоимость однокомнатной квартиры, на которую я рассчитывала, начинается от 1,2 млн рублей. За «двушку» просят и вовсе 2,1 – 2,3 млн рублей, таких цен в нашем городе вообще никогда не было. Самое плохое, что и хозяин квартиры, которую я снимаю, решил свои «квадраты» продать и попросил меня как можно быстрее съехать. При этом цены на аренду тоже, естественно, выросли, теперь вместо 9 тыс. рублей в месяц мне придётся платить как минимум 14 – половину зарплаты. А если что-то и смогу купить, то разве что комнату в общежитии». Комментарий Аналитик-консультант рынка недвижимости, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков: «Выступал во Время Байкальского саммита гильдии управляющих и девелоперов в Иркутске. Средняя площадь строящегося жилья в России – 49 квадратных метров, в Иркутской области эта цифра чуть выше – 51 квадратный метр, но это тоже немного. Мы строим всё более высокие дома, средняя этажность по России – 17, и она продолжает уверенно расти. Растёт и доля «однушек» в объёме ввода, в среднем по России 47% квартир в новостройках именно такие. Понятно, что это некий компромисс между желанием людей иметь свою жилплощадь и финансовыми возможностями. Но также это результат стихийного развития рынка, довольно спорный, кстати. Рано или поздно мы должны прийти к тому, чтобы не только строить больше, но и строить по-другому – надо отталкиваться от людей, состава населения, демографических показателей. Если сопоставим структуру населения, жилого фонда и текущий рынок, увидим диспропорцию: застройщики концентрируются в основном на потребностях одиноких людей, которым достаточно «однушки», а семья из четырёх человек и более вряд ли найдёт хороший выбор на наших городских рынках. К примеру, доля жилого фонда четырёхкомнатных квартир всего лишь 8%. Кстати, если мы посмотрим структуру населения в Иркутске, то увидим, что здесь снижается число покупателей первого жилья (тех самых «однушек») и растёт число тех, кто хочет улучшать жилищные условия (возрастная категория от 35 до 50) – а значит, им нужны квартиры побольше».