Сдавать жилье в Петербурге скоро будет невыгодно

Как получить высокий доход от аренды? Вкладывать деньги в квартиры или все-таки покупать апартаменты? Где больше доходность и меньше риски? Хранить деньги в квартирах или все-таки покупать апартаменты? Где выше доходность и меньше рисков для непрофессионального инвестора? Эти вопросы наши эксперты обсудили на круглом столе БН.ру "Апартаменты vs квартира. Что выбрать будущему рантье". С квартирами - все более или менее понятно: это надежный и проверенный временем актив. Хотя в последнее время не то чтобы доходный. Инвесторов, вложивших деньги в жилье, слишком много, конкуренция обострилась, предложение почти догнало спрос. По нашим данным, для разных сегментов квартирного рынка она составляет от 4 до 6% годовых (это более или менее "честные" значения с учетом ремонта, вложений в обстановку и налогообложения). То есть средний срок окупаемости вложений в квартиру "под сдачу" - 20 лет. В то же время именно в этом году на рынок недвижимости выведены рекордные объемы предложения апартаментов. Причем если раньше апартаменты позиционировали как те же квартиры, только дешевле, то сегодня большинство предложений в сегменте заточены именно на покупателей-инвесторов - купите и сдавайте. И для этого не надо прикладывать никаких усилий: заполняемость обеспечит управляющая компания. Инициаторы апарт-проектов нередко обещают годовую доходность от 7%, а в некоторых случаях до 15%. Правда, если для квартирного рынка скромный, но стабильный доход - реальность, то для сегмента апартаментов - пока только обещания. Квартиры: география, ставки, цены Пока сегменты квартир и юнитов (так на девелоперском сленге называют жилблоки в апарт-комплексах) не пересекаются ни во времени (квартиры уже "работают", большинство юнитов - еще строится), ни в пространстве. О раскладах на рынке аренды квартир подробно рассказала на круглом столе главный аналитик БН.ру Ольга Романова. По данным на середину лета-2019, около половины предложений рынка жилищной аренды в Петербурге приходится на однокомнатные квартиры и студии. Еще четверть составляют двушки и около 20% - комнаты (не только в коммуналках, но и в "хозяйских" квартирах). Средние арендные ставки на жилье следующие: комната - 11,4 тыс. руб. в месяц, однокомнатная квартира (студия) - 21 тыс. руб. в месяц, двухкомнатная - 29 тыс. руб. в месяц, трешка - 40 тыс. руб. в месяц. Чуть больше 15% предложений рынка аренды жилья приходится на Приморский район, свыше 40% - на все северные (включая Калининский и Выборгский) и всего 6% на исторический центр (Адмиралтейский и Центральный районы). А вот это уже интересно. Поясним: специализирующиеся на жилищной аренде риэлторы, которых БН.ру регулярно опрашивает, также называют Приморский район самым перспективным для долгосрочной аренды (из-за грядущего приезда топ-менеджеров, офисных клерков и многочисленного персонала в башню Газпрома там уже сегодня заметно оживление и рост ставок аренды). Прочие северные районы популярны у арендаторов-студентов по причине высокой концентрации учебных заведений. Еще одна примета времени - однушки и студии в Центральном районе предлагают по более чем демократичным ставкам: среднее значение за прошедший июль 15 тыс. руб. в месяц (исторический центр уступает даже самому доступному Красносельскому району, где снять среднестатистическую однушку/студию предлагают за 17,8 тыс. руб. в месяц). То есть львиная доля предложений в центре - доли в коммуналках, переделанные в студии и однушки. Юниты: "зеркальная" география, другая целевая аудитория Теперь посмотрим на географию апарт-комплексов и увидим, что она почти зеркальна квартирной. Так, по словам экспертов, в историческом центре и его окрестностях реализуются в основном проекты бизнес-класса и выше. В то же время большинство крупных проектов заявлено в Московском районе - причем в основном это объекты гостиничного формата, рассчитанные на туристов, командировочных и прочих приезжих, то есть совсем на другую аудиторию, нежели квартирный фонд. Пока получается так: сегодня апартаменты и квартиры - не конкуренты. Хотите объект для долгосрочной аренды и длительного проживания - вам в квартиру и на север. Нужно жилье для временного размещения - на юг. Вас интересует представительское жилье в центре? Можно рассматривать предложения в апартаментах. Нужно демократичное, но рядом с набережными и музеями - присматривайтесь к старому доброму квартирному жилфонду (разумеется, вторичному). Апартаменты: происхождение и эволюция В прежние годы у большинства участников рынка жилья проекты с апартаментами ассоциировались с тем же жильем, но неполноценным - с возможностью регистрации по месту пребывания, но без постоянной прописки. Традиционно апарт-комплексы строили там, где жилье строить нельзя, но очень хочется, например, в историческом центре или в рекреационной зоне - на базе советского санатория на первой линии побережья Финского залива. Но были и проекты класса "рабочее общежитие". Взрывной рост предложения апартаментов случился примерно три года назад, когда рынок начал пополняться крупными проектами. Недавно мы писали, что с 2016 года суммарная площадь представленных на рынке апарт-комплексов (сданных и строящихся) увеличилась более чем вдвое: с 300 тыс. до 700 тыс. кв. м. В этом году, как рассказала директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей, на рынок выходят исключительно крупные комплексные проекты. Например, в тройке крупнейших (Start, "Про.Молодость" и Valo) к продаже предложены в общей сложности свыше 7 тыс. юнитов (номеров). "Цены растут, причем в сегменте комфорт-класса юниты уже дороже квартир", - говорит Елизавета Конвей и уточняет: по данным Colliers International, во втором квартале 2019 года средняя цена апартаментов комфорт-класса составила 112 тыс. руб. за кв. м, в то время как жилье аналогичного класса оценивают в 108,9 тыс. руб. за кв. м. В то же время в сегменте бизнес-класса пока сохраняется перевес в пользу "квартирных" проектов: 178 тыс. руб. за кв. м против 170 тыс. руб. в апартаментах. Какие бывают апартаменты По словам Елизаветы Конвей, как правило, специалисты выделяют три группы апартаментов: сервисные, несервисные и рекреационные (загородные). Так называемые несервисные апартаменты - это "почти жилые дома", в основном проекты экономкласса. Цена квадрата в них обычно ниже, чем в аналогичных жилых новостройках, а эксплуатационные расходы - выше (платить за свет и воду "по счетчикам" приходится по расценкам для предприятий и организаций). Сервисные апартаменты - явление относительно новое и требует отдельной подробной публикации. Пока отметим, что это фактически гостиницы, но с номерами квартирного типа, принадлежащими разным владельцам. Юниты могут использоваться собственниками для проживания либо сдаваться в аренду (а точнее, заселяться) централизованно, как правило, на короткие сроки - через управляющую компанию или гостиничного оператора. В таких проектах заявлен сервисный пакет, характерный для отеля: от прачечной и службы размещения до конференц-залов, спортивно-оздоровительных объектов и ресторанов. Ключевой признак рекреационных апартаментов - эксклюзивная загородная локация, например, берег Финского залива с выходом к пляжу. Сколько стоит? Цены на демократичные несервисные апартаменты сопоставимы с ценами на квартиры - начинаются с отметки 1,8 млн руб. То есть точка входа такая же, как на квартирном рынке. При этом некоторые операторы предлагают инвесторам, желающим получать доход, поучаствовать в проектах и меньшими суммами - от полутора сотен тысяч рублей. Но это скорее маркетинговый ход, призванный привлечь внимание инвесторов к проекту. В пределах 3 - 6 млн руб. предлагают компактные сервисные объекты комфорт- и бизнес-класса в серединных районах. Цены на представительские апартаменты в историческом центре или на побережье в Курортном районе доходят до 60-70 млн руб. А что с арендными ставками? Для демократичных несервисных апартаментов, рассчитанных на длительное проживание (точнее, пребывание), они сопоставимы с арендными ставками на квартиры аналогичных классов (см. выше). Что касается сервисных апартаментов, то каких бы то ни было твердых цифр пока нет: дело новое. Примерный ориентир дал генеральный директор ГК Active Яков Волков (входят АН "Штаб квартир" и АН "Арендафон"). По его словам, юнит 30 кв. м должен приносить такой же доход, как и квартира 45 кв. м. Правда, с оговоркой, что для этого требуется активная и профессиональная управляющая компания. Уточним: услуги управляющих компаний, служб размещения и бронирования в соответствии со сложившейся практикой обходятся собственникам в 25% от выручки. Но реальный доход собственников-инвесторов пока тайна за семью печатями. В частности, руководитель дивизиона апарт-отелей Becar Asset Management Евгения Гиль поведала, что средний доход инвестора в апарт-отеле "Вертикаль" - от 50 тыс. до 60 тыс. руб. в месяц. Заместитель генерального директора ООО "СоюзИнвестДевелопмент" Владимир Федоров, подробно рассказавший о перспективах сервисных проектов, назвал и более впечатляющие цифры: инвестор, вложивший в элитные апартаменты 250 млн руб., ежегодно получает 25 млн руб. Квартира - для хозяина, апартаменты - для инвестора Так все-таки что выбрать в качестве объекта для размещения средств и получения пассивного дохода: квартиру или апартаменты? Общего ответа для всех, увы, нет. Квартира - подходящий вариант для инвестиций, если вы по натуре не инвестор, а хозяин. Вам придется самостоятельно делать ремонт, обустраивать жилище, искать съемщиков и вести переговоры (риэлторы помогут). Причем съемщики нынче пошли капризные: то диван им старый, то холодильник не морозит, то погулять от души хочется. Для деятельных и гостеприимных хозяев есть "палочка-выручалочка" - краткосрочная и посуточная аренда. Но это уже не пассивный доход, а предпринимательство. Хотя, на наш взгляд, квартира в перенаселенном ЖК в дальнем закадье и несервисные апартаменты класса "рабочая общага" с точки зрения арендопригодности в равной степени сомнительные активы для "частников". С той лишь разницей, что в квартире спокойнее: здесь у вас над головой никто не разместит шумный офис со своей кухней, боксерской грушей для психологической разгрузки и бесконечным потоком посетителей. Статус - ничто, локация - всё В сервисных апартаментах комфорт-класса и выше всё иначе. Если вкратце, то здесь главный критерий выбора - удачная локация. Второй по значимости - квалификация управляющей компании и девелопера. Но обычно это вещи взаимосвязанные, ведь выбор правильной локации и соответствующей ей концепции проекта - первый признак профессионализма девелоперов. Но чтобы выбрать подходящий для инвестирования проект - придется анализировать рынок, прогнозировать развитие ситуации, привлекать независимых экспертов и оценивать, насколько они действительно компетентны и независимы. То есть придется становиться профессиональным инвестором. Да, здесь также важны интуиция, азарт, а возможно, и умение вовремя выйти из проекта. Обо всем этом на круглом столе эксперты тоже говорили. Но это материал для следующей публикации, которая ждет своего часа.