Как не ошибиться при покупке квартиры в Ростове-на-Дону
- Да, риск заморозки стройки постепенно уходит в прошлое, но до сих пор на ростовском рынке имеются объекты, признанные долгостроями. Их перечень есть на сайте администрации и стройнадзора, и потенциальным покупателям его нужно знать. Вторая проблема, особенно болезненная для ипотечников и тех, кто снимает жилье, - нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Она может задерживаться на два-три года. Впрочем, в связи с тем, что застройщики переходят на банковское финансирование, таких случаев будет все меньше. Но для Ростова очень актуальна третья проблема: построят ли дом, в котором продаются квартиры, так, как обещает застройщик, - говорит эксперт Олейников. В отличие от "вторички", где товар можно увидеть собственными глазами, покупатель квартиры на первичном рынке зачастую ориентируется лишь на красивые картинки и обещания застройщика. Но, как показывает практика, нередко ожидания и реальность не совпадают. Примеров, по словам эксперта, масса. Так, недавно одна серьезная компания сдала новый ЖК бизнес-класса без намека на озеленение, что явно не соответствовало виду территории, представленному на рекламных плакатах. Другой продавал квартиры, в которых стояки оказались вынесены в коридор. При этом непонятно, что считать мокрой зоной. А несколько ростовских строительных компаний сдавали дома с разводкой водопроводных труб по потолку. По мнению Алексея Олейникова, подобное инженерное решение может в дальнейшем осложнить жизнь в квартирах. - Застройщик еще одного ЖК в Октябрьском районе города при строительстве обещал покупателям закрытую дворовую территорию, но не выполнил этого условия. В результате на детскую площадку новостройки приходят люди с окрестных дворов. Впрочем, и сама площадка вместо мягкого покрытия полностью оказалась заасфальтирована. Ребенок, скатывающийся с горки, приземлится на твердый бетон. Еще один неприятный сюрприз: покупателям квартир в этом жилищном комплексе обещали вход в подъезды на уровне земли, но в одном из домов добраться до лифта можно только поднявшись на несколько ступенек, что затруднило жизнь мамашам с колясками и инвалидам. Застройщик также обещал помещение для консьержа, но обещание было выполнено странным образом: консьерж, действительно, есть, но только в одном подъезде из двух. Разочарованными оказались и первые покупатели квартир. Они приобретали жилье в расчете на размеренную жизнь в дорогом и "просторном" доме. А потом по соседству построили огромный дом, где из 16 квартир на каждом этаже - дешевые студии, часто приобретаемые под сдачу. Таким образом, в ЖК смешались разные социальные категории жильцов, - рассказывает Алексей Олейников. Похожая ситуация сложилась с еще одним жилищным проектом в редкой для Ростова локации. В трех домах бизнес-класса, стоящих на закрытой территории в окружении деревьев, выставлялись на продажу квартиры по 7-8 миллионов рублей. Но их сдали с опозданием в год. При этом много квартир остались нераспроданными. Детская площадка заросла бурьяном и амброзией, а консьерж-сервис не работает так, как предполагалось. В следующей очереди домов застройщик стал продавать комфорт-класс в нарезке из однушек и студий, покупателей которых объединили в одной локации с жильцами бизнес-класса. Другой ростовский комплекс в Пролетарском районе позиционировался как элитное жилье и продавался по ценам 75-80 тысяч рублей за квадратный метр. Только позже выяснилось, что застройщик, получивший немалые деньги, сэкономил на всем: на дверях, лестничных маршах и даже на качестве кирпичной кладки. Кстати, тот факт, что компания является старожилом на рынке и раньше строила хорошие дома, вовсе не является гарантией качества ее новых проектов. Одна из таких ростовских фирм, например, вместе с ключами преподнесла покупателям квартир в доме, позиционировавшимся как бизнес-класс, неприятный сюрприз. Мало того, что дом был сдан с задержкой, застройщик не позаботился о заключении договора с газовой службой. И это при том, что квартиры были снабжены индивидуальными котлами. Представители компании просто выдали новоселам памятку, в которой говорилось, что жильцам нужно купить плиту определенного класса, заключить договор с газовой службой, пройти инструктаж и - самое важное - согласовать на собрании определенные два часа, во время которых в квартирах будут находиться все 100 процентов жильцов дома, чтобы инженеры Горгаза проверили и ввели в эксплуатацию газовое оборудование. В многоквартирном доме сделать это оказалась затруднительно. В результате уже год после сдачи покупатели квартир пользуются газовыми баллонами и электричеством. Чтобы хоть как-то обезопасить себя от возможных проблем, Алексей Олейников рекомендует покупателям новостроек в первую очередь изучить проектную декларацию и разрешение на строительство. Эти документы можно посмотреть на сайте застройщика. Кстати, именно по их наличию можно определить, что клиент попал на официальный ресурс застройщика, а не на сайт его партнеров или агентства недвижимости. Даже человек, не разбирающийся в строительстве и рынке недвижимости, сможет получить интересующую его информацию о площади квартиры, парковках у дома, озеленении и уточнить другие нюансы, не полагаясь на голословные обещания менеджера по продажам. Также есть смысл заглянуть на сайт арбитражного суда и посмотреть судебные дела в отношении застройщика. При этом важно обратить внимание на предмет разбирательств и то, чем они заканчиваются. Есть формальные суды, а есть показательные дела о банкротстве, разбирательства по искам от подрядчиков по несвоевременной оплате выполненных работ или от дольщиков. Подобные иски уже являются поводом задуматься, а есть ли смысл приобретать квартиру именно у этого застройщика. Кроме того, стоит выяснить, были ли ранее задержки со сдачей домов и почему сдвигались сроки. Например, во время ЧМ-2018 некоторые стройки в центре Ростова останавливались по независящим от застройщика обстоятельствам. Можно также изучить уже построенные объекты и отзывы о компании. Лучше всего поговорить с людьми, которые живут в уже сданных домах. Они расскажут о платежках, о работе коммуникаций, лифтов, деятельности управляющих компаний застройщика, о том, дал ли дом серьезную осадку, и вообще ответят на много важных вопросов. А вот в соцсетях нередко встречается необоснованная критика застройщика и информацию, полученную там, лучше проверять, хотя и она тоже поможет сформулировать правильные вопросы к представителям застройщика и понаблюдать за их реакцией. Теоретически в выборе квартиры может помочь и сторонний эксперт или риелтор. Но тут все же есть один нюанс. Ведь агенты, как правило, не берут деньги с клиента, а получают процент за сделку от застройщика. И в том плюсе есть скрытый минус. - Сообщаю внутреннюю информация с рынка, за что, возможно, коллеги-риелторы меня еще побьют. Многие агентства недвижимости ведут клиента в первую очередь к тем застройщикам, которые платят больше. Поэтому, является ли такой риелтор в полной мере независимым и работает ли он в интересах клиента, вопрос. Недавно в интернет попала запись любопытного разговора. Под видом покупателя сотрудник одного агентства недвижимости позвонил коллеге из другого агентства и начал расспрашивать его о застройщике в одном из спальных районов города. Не подозревающий о том, с кем он говорит, агент начал рассказывать, что в этом районе работают два застройщика. Один, якобы, строит плохо, а другой - хорошо, и агентство работает исключительно с "хорошим", у которого и предлагает приобрести квартиру. . Кстати По словам Алексея Олейникова, иногда представители застройщика дают неверную информацию о расходах на строительство. - Недавно сотрудник одной из ростовских строительных компаний рассказал, что застройщик зарабатывает только десять процентов со всей стройки. Он убеждал, что практически все заработанные деньги идут на строительство. Но при подсчете оказалось, что в этом случае стоимость строительства составила бы два миллиарда рублей. А между тем в проектной декларации указана сумма не более 500 миллионов рублей.
