Готовь сани летом и систему отопления - тоже

Задача для УКНе рассматриваем правовые вопросы, а говорим о технических аспектах. Напомним лишь две вещи.Во-первых, всё, про что мы будем писать в последующих номерах - должно организовываться и выполняться управляющей (обслуживающей) организацией (напомню, в это число включаются и ТСН, ТСЖ, ЖСК). А иначе - за что отдаёте 20 процентов платы за содержание жилого помещения на управление? Не привожу правовые нормы, так как они разбросаны по разным документам. Но поверьте: всё, о чём будем писать, можете смело требовать, а если не будут делать - решайте вопрос через прокурора.Причём почти все работы (кроме ремонта системы, замены приборов и прочистки бойлеров), которые указаны ниже, входят в содержание, а не в текущий ремонт, и брать за них дополнительную плату незаконно.Вот извлечение из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2013 года № 290:«17. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах:- проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах;- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования;- гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;- работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;- проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ, проведение восстановительных работ.18. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления в многоквартирных домах:- проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);- постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;- контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т. п.);- восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т. п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;- контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации.19. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах:- испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;- проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);- удаление воздуха из системы отопления;- промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений».Так как нас читают многие председатели ТСН, ТСЖ, ЖСК и советов домов, старшие по домам, а также для самых въедливых потребителей даём реквизиты документа, которым руководствуются теплоснабжающие организации и УК - там всё вышеуказанное расписано на 100 листах: что надо делать для выполнения какого из пунктов - это Приказ Минэнерго РФ от 24 марта 2003 года № 115 «Об утверждении Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок».Решают собственникиВо-вторых, все работы по аварийному (предаварийному), текущему и капитальному ремонту общего имущества могут проводиться только по решению всех собственников. Напомним, ЖК РФ предполагает три варианта: общее собрание всякий раз (которое не соберёшь по каждому болту), либо собранием доверить решать такие вопросы совету дома (правлению ТСН, ТСЖ, ЖСК) или единолично председателю. Тут я не советчик, так как есть положительные и отрицательные моменты в каждом из вариантов. С одной стороны, доверили жильцы домов по ул. Труда, 9 десять лет назад Татьяне Леонидовне Спирюховой единолично подписывать все эти бумаги - она бухгалтерский работник, всё оформляет первой - и пятиэтажный дом как игрушка. Где ТСН, как на ул. Труда, 21 - там ещё проще: в устав записали такое право председателю Надежде Сергеевне Романовой.С другой стороны, сколько раз было, что при бесконтрольности председатель даже не воровал - просто делал неправильно или не то. Наверное, наиболее верно, как сейчас делают на новых ТСН: до такой-то суммы (как правило, 30-100 тысяч рублей, в зависимости от размера дома) подписывает лично председатель. Больше сумма - совет дома. Крупные работы - более 100-300 тысяч рублей - общее собрание.Правовая казуистикаИ вот тут последнее, третье общее замечание. В жилищном законодательстве есть так называемая конкуренция норм права (несоответствие между собой норм права одинаковой правовой силы), которая при бездарном применении рядом наших местных чиновников и привела к появлению более двухсот брошенных домов, и это число будет увеличиваться. Дело в том, что, с одной стороны, по статье 44 ЖК РФ общее собрание - высший орган управления домом, но по статье 161 ЖК РФ: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам». Вот и трактует наша ГЖИ эти пункты всегда в том смысле, что неважно, что решило общее собрание, но если есть жалоба жильца, который хоть два года за квартиру не платил, или предписание ресурсоснабжающей организации, делай - или штраф. Есть деньги на доме, нет, или вообще собрание решило использовать счёт дома на другие работы - не колышет инспекторов. Нет у них права лезть только в ТСН. Вот почему, когда берём новые дома, сразу ставлю условие - сначала создайте ТСН, чтобы счётом дома реально распоряжались жильцы, а не посторонние чиновники. Было бы на доме по ул. Бархатовой, 3, о котором писали несколько номеров назад, ТСН (о чём не раз говорил совету дома) - никто бы не имел права указывать, что делать на деньги жильцов.Есть и вторая сторона этой же ситуации, когда виной всему жильцы. В 2011 году ООО «Труд» отказалось от договора обслуживания с домом по ул. Стальского, 3 при следующих обстоятельствах. Осенний осмотр выявил неудовлетворительное состояние системы электроснабжения, специалисты готовят смету на текущий предаварийный ремонт, УК вносит предложение по включению расходов в тариф на следующий год, но одна из новых жильцов подбивает часть собственников не поддерживать предложение совета дома - собрание не набирает голосов. Дальше встаньте на позицию руководства УК. Если пожар или просто короткое замыкание от перенапряжения проводки и погорит аппаратура, мы будем выплачивать жильцам десятки или сотни тысяч рублей из своего кармана. Нам это надо? Просто сняли дом с обслуживания.Обязательные работыПотому честно признаюсь, иногда просто отказываюсь рассматривать жалобы, о чём прямо говорю заявителям. Суть вот в чём: в системе отопления есть такие вещи, не сделав которые, просто можно зиму не протянуть. Например, прочистка бойлера: там много трубочек, каждую из них под давлением промывают специальным составом, часто приходится для этого бойлер разбирать. Стоит это 20-25 тысяч рублей, делать надо раз в 2-3 года. Ясно, для пятиэтажного дома это много. А потом, когда нагреваться вода не будет, люди же к нам пойдут с жалобами. Или вводные задвижки: если она не держит, дом невозможно будет отключить в случае аварии - надо срочно менять. А люди не хотят голосовать, либо председатель не хочет подписывать. Что делает УК? Часто просто без всякого согласования с жильцами проводит данную работу. Да, это незаконно, но единственно верно - не зимовать же с холодными батареями из-за нескольких недальновидных людей. А потом приходят ко мне с жалобой, что УК без согласия списала деньги за текущий ремонт. Вот и начинаю смотреть бумаги: если цоколь оштукатурили, да ещё за двойную цену, тут явно в помощь полиция и прокурор - деньги спёрли. Но если надо было к зиме готовиться, всегда честно людям говорю: хотите - жалуйтесь в ГЖИ, те обязаны провести проверку, но по жизни УК всё сделала верно - данные работы необходимы. А чтобы наших читателей не надули нечестные жилищники - следующие материалы о подготовке дома к зиме.Осенний смотрНе смейтесь, я не описался: это - точка отсчёта. План на год и тариф принимаются заранее. Мы должны не ждать, когда задвижка потечёт, а, зная их технические характеристики, срок службы, видя реальное состояние, заранее предвидеть, что включать в тариф будущего года. В очередной раз отмечаю: если ваша УК не проводит осенний осмотр или проводит без объявлений, без жильцов - уходите от такой УК однозначно. Поверьте, если бы они это реально делали - вас бы пригласили. Что тут скрывать в подвале? Деньги берут за управление, а делать ничего не хотят. Но и совет дома не должен сидеть и ждать у моря погоды. Где люди активные и грамотные, и осмотр проводить интересно: например, на доме по ул. Вокзальной, 20, где председатель ТСН Вера Антоновна Шестакова, к осмотру они уже готовят проект протокола (акта) с указанием всех недостатков.И первое, что проверяем, - состояние вводов в здание. Да, формально в большинстве случаев это не ваше имущество, а теплоснабжающей организации («ОмскРТС» либо ведомственной котельной) или транспортировщика тепла (МПТК), но если ввод в плохом состоянии либо изоляция нарушена, страдать-то вам. УК должна помочь обратиться в администрацию, к хозяевам трубы, чтобы до отопительного сезона всё исправить.Давайте начнём обсуждать ввод. Есть четыре момента, которые надо знать. Во-первых, сколько вообще должно быть вводов тепла. Мы привыкли думать, что вот как есть - так было и так будет во веки вечные. А те жильцы, кто деньги считают и заботятся о комфорте - уже меняли схему отопления дома (с оформлением документов, конечно). Ввод - это где приходит из теплоцентрали труба. Упрощённо - возле наружной стены дома стоят так называемая входная задвижка, узел управления и бойлер для выработки горячей воды, а на многих домах - ещё и узел учёта тепла. Есть общая закономерность: чем больше вводов в здание, тем лучше обстоит дело с теплом. Вот на доме по ул. Калинина, 10а три ввода на 6 подъездов - это верно, чтобы все жильцы были в равном положении. А если один ввод на 8 подъездов, как на доме по ул. Труда, 35 - в крайних всегда будет холодно, так как тепло туда просто не дойдёт в той же степени, что и у ближних ко вводу. Но чем больше вводов, тем больше и расходов. Ведь обслуживать приходится три бойлера и три узла, а не один. В следующем номере мы расскажем, как можно вообще существенно уменьшить расходы на отопление.