Доверяй, но проверяй: как безопасно купить квартиру в гражданском браке

Сегодня российские пары всё чаще предпочитают официально не регистрировать отношения и проживать в так называемом гражданском браке. Некоторые без штампа в паспорте даже решаются на покупку общей квартиры. При таких обстоятельствах права одного из участников союза нередко нарушаются. Связано это с тем, что юридически гражданский брак имеет много отличий от официального. Как правильно и безопасно купить квартиру в неофициальном союзе, а также взять при необходимости общую ипотеку — в материале NEWS.ru.

В семейном праве под гражданским браком понимается союз, заключённый в органах ЗАГС. Однако в разговорной речи большинство людей используют это понятие для обозначения абсолютно противоположного явления. Сегодня под гражданским браком обычно понимаются полноценные семейные отношения без штампа в паспорте. Об этом в разговоре с NEWS.ru заявила зампред комиссии по социальным и экономическим вопросам Ассоциации юристов России, адвокат Виктория Шакина.

Согласно закону, в зарегистрированном браке у супругов возникает совместная собственность на приобретённое в период брака имущество. Оно является общим, даже если один из супругов не имел дохода на протяжении длительного времени. Также не имеет значения, на кого из супругов оформлены документы на совместно нажитое имущество, отмечает Шакина.

В гражданском браке же, напротив, режима совместной собственности не возникает. Доходы и имущество каждого из сожителей являются его личной собственностью. Также «супруги» не могут урегулировать свои имущественные взаимоотношения путём заключения брачного договора.

По этой причине паре, которая не состоит в официальных отношениях и при этом планирует приобретать квартиру за счёт совместных средств, специалист рекомендует оформлять право общей долевой собственности на такое имущество. Размер доли может быть определён в зависимости от вклада каждого из гражданских супругов. При отсутствии такого оформления партнёр, который не указан в качестве сособственника, рискует лишиться прав на совместно приобретённое имущество.

{{expert-quote-11297}}

Author: Виктория Шакина [ зампред комиссии по социальным и экономическим вопросам Ассоциации юристов России, адвокат ]

Если же вы решили приобрести квартиру в собственность одного из сожителей, второму рекомендуется оформлять и сохранять документы, подтверждающие передачу принадлежащих ему денежных средств на такую покупку.

Трудности ипотеки

Дополнительные сложности при покупке квартиры в гражданском браке могут появиться у пары, которая собирается взять на эти цели ипотечный кредит. В таком случае в банке «супругам», скорее всего, предложат три варианта. Первый из них — оформление кредита и квартиры на одного из партнёров. Для банка он станет единственным заёмщиком и собственником квартиры, пояснил в разговоре с NEWS.ru кандидат юридических наук, доцент, директор агентства недвижимости Вячеслав Щербаков. Вторая же сторона документально не участвует в сделке, но может по своему желанию вкладывать средства в оплату кредита.

Кроме того, банк может предоставить паре кредит на двоих (заёмщик и созаёмщик), а собственность оформить на одного. В случае возникновения спора по квартире «супругам» придётся в суде разбираться, кто сколько денег вложил в квартиру. По этой причине такой вариант ипотеки лучше не рассматривать, считает Щербаков. Лучше всего взять кредит на двоих и оформить общую долевую собственность соразмерно вкладу каждого в покупку квартиры, поясняет специалист.

При выборе второго или третьего варианта банк затребует документы о доходах обоих сожителей, оценит их совокупную кредитоспособность и пара сможет рассчитывать на большую сумму, нежели при оформлении кредита только на одного из них. Это является плюсом. Однако в данном случае существует и риск: если один из «супругов» прекратит выплату ипотеки, кредитные обязательства полностью лягут на второго. И требовать оплаты части долга придётся через суд.

{{expert-quote-11295}}

Author: Вячеслав Щербаков [ кандидат юридических наук, доцент, директор агентства недвижимости ]

Чтобы избежать проблем при оформлении ипотеки в гражданском браке, рекомендую заранее определить доли собственности на квартиру соразмерно вкладу каждого участника в покупку недвижимости и погашение кредита. Выплачивать долг перед банком следует от своего имени, с личного счёта через банк, чтобы иметь на руках подтверждение суммы и источника средств. Если же ипотеку гасит только один из «супругов», он может в дальнейшем рассчитывать на перераспределение долей в общем праве собственности соразмерно своему вкладу. Также стоит отметить, что отсутствие штампа в паспорте не позволяет паре стать участниками программ льготного кредитования для молодых семей. Однако оба заёмщика имеют право на получение налоговых вычетов, как по процентам, так и за покупку квартиры.

Внезапное расставание

Если пара разорвёт отношения до выплаты ипотеки, за каждым из бывших партнёров останется доля в праве собственности, которую можно продать или подарить. В первом случае первоочередное право выкупа предоставляется второму «супругу», поясняет Щербаков. Если он откажется или не сможет произвести выплату, часть квартиры будет продана любому желающему. Однако рыночная стоимость доли будет ниже.

Я рекомендую продавать квартиру целиком, а вырученные деньги делить в соответствии со вкладом каждого в приобретение квартиры, — заявил Щербаков.

Между тем, если кредит брался на двоих, перед банком оба бывших «супруга» по-прежнему останутся должниками. Финансово-кредитной организации неважно, кто из них будет выплачивать долг, так как обязательства у экс-партнёров солидарные. Об этом в разговоре с NEWS.ru заявил юрист Евгений Кириченко.

{{expert-quote-11299}}

Author: Евгений Кириченко [ юрист ]

Если после разрыва отношения между бывшими «супругами» будут конфликтными и возникнут сложности с выплатой кредита, лучшим вариантом станет продажа квартиры с последующим делением денег. Если договориться всё же не удастся, то один из заёмщиков может отдать банку долг, а после взыскать часть денег с экс-партнёра в соответствии с 325-й статьёй Гражданского кодекса. В случае же отказа обеих сторон от исполнения обязанности по выплате кредита банк через суд обратит взыскание на квартиру.

При этом если состоящая в гражданском браке пара оформила квартиру только на одного человека, то после разрыва она будет являться его личным имуществом. Такая же ситуация ожидает «супругов», даже если они вступят в официальный брак, подытожил Кириченко.